Ảm đạm thanh khoản thị trường động sản phía Nam năm 2023
Dự báo trong 6-12 tháng tới, những bất động sản có thể sử dụng, khai thác được sẽ giữ giá tốt hơn các các bất động sản bỏ hoang chờ tăng giá bởi thanh khoản của thị trường năm 2023 nhiều khả năng vẫn khá ảm đạm….
Khảo sát cho thấy đến đầu năm nay, tại các khu vực huyện vùng ven Tp.HCM như Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi đã xuất hiện tình trạng giảm giá nhà đất cục bộ một vài khu; tùy khu vực mà biên độ giá điều chỉnh từ 10% đến 25%. Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp phía Nam cũng đã xuất hiện tình trạng giảm giá 10-30% để thanh lý, thoát hàng tùy khu vực. Song song đó tại các tỉnh giáp ranh với Tp.HCM như Bình Dương, Long An…, giá chào bán bất động sản cũng sụt giảm từ 10% đến 30%.
Chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên nhận định trong quý I và II/2023, đà giảm giá của thị trường nhà đất sẽ tiếp tục kéo dài và quý III sẽ là thời điểm kiểm tra lại với các khu vực từng xảy ra sốt ảo, giá ảo. Đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản “đóng băng”, nguồn vốn thiếu hụt trầm trọng thì chuyện một sản phẩm không có nhu cầu sử dụng thực tăng giá mãi là rất khó xảy ra.
Vị chuyên gia này đưa ra dự báo rằng trong 6-12 tháng tới, thị trường động sản phía phía Nam vẫn chịu áp lực giảm giá. Những bất động sản phục vụ nhu cầu thật sẽ giữ giá tốt hơn các các bất động sản đầu cơ không phục vụ dân sinh do thanh khoản của thị trường năm 2023 nhiều khả năng vẫn khá ảm đạm….”Còn nhớ giai đoạn 2016 – 2019, thị trường bất động sản đã chạm đỉnh. Bước sang giai đoạn 2020 – 2021, những tưởng dịch bệnh, khó khăn sẽ khiến thị trường bất động sản chạm đáy nhưng ngược lại nghịch lý đã xảy ra khi tiền bạc của cải “không biết làm gì khi dịch bệnh” lại tiếp tục được dồn vào thị trường bất động sản chờ tăng giá” – ông Kiên nhận xét
Có thể thấy trong một thời gian dài, thị trường bất động sản đã xuất hiện nhiều nghịch lý, xuất phát từ các nhà đầu tư dễ dãi. Những vấn đề căn bản như bất động sản tọa lạc ở đâu, loại hình gì; nhu cầu sử dụng thực thế nào; giá thị trường khu vực – giá mua vào có hợp lý không….cũng chẳng được quan tâm đúng mức. Thậm chí có những nhà đầu tư từ lúc mua cho đến khi bán vẫn không biết bất động sản mình sở hữu nằm ở đâu, “mặt ngang mũi dọc” như thế nào. Tuy nhiên bước sang năm 2023, những hiện tượng như thế này sẽ không còn nhiều, nhất là khi các cơ hội đầu tư lướt sóng, đầu cơ lãi đậm đang dần bị thu hẹp.
Ông Trần Khánh Quang – CEO Công ty Việt An Hòa đưa ra dự báo trong năm nay giá tài sản sẽ tiếp tục có sự điều chỉnh song khó có thể quay về lại giá trị thực chỉ trong dăm ba quý vì cột giá đã bị đẩy lên quá cao trong một thời gian dài. Năm 2023, giá bất động sản trung tâm phía Nam (lấy Tp.HCM làm mốc gọi là vùng 1) nhiều khả năng sẽ đi ngang hoặc giảm nhẹ trong biên độ từ 3-4%
Các bất động sản vùng xa hơn sẽ giảm giá mạnh hơn, chẳng hạn: vùng 2 – 3 (Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu) có thể giảm giá từ 5-7% đến 10-15% trong 12 tháng tới; vùng 4 (Tây Ninh, Bình Phước, Đắk Nông…) có thể giảm giá từ 15-20% trở lên; các khu vực vùng sâu vùng xa, giá đất rẫy, đất rừng, đất nông nghiệp từng sốt ảo có thể rớt từ 30-50%…
Ông Quang cho biết khi thị trường khó khăn về thanh khoản và vốn, giá trị thật của bất động sản sẽ quy chiếu về giá trị khai thác và biên lợi nhuận của ngành nghề kinh doanh trên tài sản. Điều này đồng nghĩa với khi thị trường bất động sản biến động, giá của nhóm bất động sản phục vụ nhu cầu thật sẽ ít giảm hơn so với những tài sản không có kết nối hạ tầng tốt, chỉ là đất nông nghiệp hoang hóa, đất rẫy khai thác kinh doanh không cao hoặc nhà ở có vị trí không thuận lợi.
Đồng quan điểm với ông Kiên, Chủ tịch HĐQT một doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán HoSE cũng nhận định đà giảm giá của bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp diễn trong năm 2023. Mức giảm nhiều hay ít sẽ phụ thuộc vào sức khỏe tài chính của các bên tham gia thị trường. Bên bán tài sản nếu ngộp tài chính nhưng ít người mua có thể phải giảm giá thêm, biên độ điều chỉnh giá nhiều hơn năm ngoái 10-15%, trong khi đó nếu không bị áp lực tài chính, đà giảm có thể duy trì bằng với năm 2022.
Vị này cho rằng thị trường mua bán bất động sản đang bị siết chặt bởi hai gọng kiềm gồm lãi vay cao và khả năng vay mới ngày càng khó khăn hơn. Thay vì ôm hàng chờ chết, nợ xấu ngày càng tăng cao buộc chủ tài sản phải giảm giá để thoát hàng. Chính vì vậy đà giảm giá bất động sản có thể là diễn biến chủ đạo trong năm 2023 này.
Quốc Hoàng
