Nhiều bất cập xoay quanh quy định bất động sản hình thành trong tương lai bắt buộc phải giao dịch qua sàn

Ủy ban Thường vụ Quốc hội vừa họp chuyên đề pháp luật tháng 4, cho ý kiến về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Một trong những điểm đáng chú ý là quy định bất động sản hình thành trong tương lai bắt buộc phải giao dịch qua sàn…

Cụ thể Khoản 1, Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch gồm: chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn (không bắt buộc).

Thực tế quy định các giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng được nêu tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006 nhưng khi sửa luật vào năm 2014 thì được bãi bỏ cho đến nay. Theo đánh giá nêu trong tờ trình, 8 năm qua, việc không bắt buộc giao dịch mua, bán, chuyển nhượng bất động sản phải qua sàn đã làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin, nhất là với bất động sản hình thành trong tương lai.

Thẩm tra dự án luật này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhận xét các quy định tại dự thảo luật chưa làm rõ được tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn; chưa quy định rõ về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư khi không thực hiện đúng cam kết. Trên thực tế vẫn có những dự án đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín, việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro.

Theo ông Thanh, việc buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch khoảng từ 8 – 10% do đây chỉ là khâu trung gian. Chưa kể có hiện tượng các sàn câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả. Do đó việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản.

Nêu ý kiến tại phiên thảo luận, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nêu rõ Nghị quyết 18 của Trung ương Đảng khóa XIII về đất đai yêu cầu hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Có thể thấy vấn đề này chưa được thể chế hoá tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhưng dự thảo lại đưa vào quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn. “Dự thảo luật chỉ có thể quy định thiết chế, địa vị, điều kiện thành lập, cơ chế hoạt động sàn giao dịch, còn người mua có chọn tham gia hay không, tham gia sàn nào là quyền của họ. Nhiệm vụ của chúng ta là tạo thuận lợi, minh bạch, công khai để thị trường phát triển, đừng “đẻ” thêm điều kiện, thủ tục gây khó cho thị trường” – Chủ tịch Quốc hội nêu ý kiến

Đồng quan điểm, Tổng Thư ký Quốc hội Bùi Văn Cường cho biết một số chủ đầu tư phản ánh họ có thể bán trực tiếp cho người mua mà không cần qua sàn giao dịch bất động sản, tức không mất thêm phí trung gian. Chính vì vậy Ban soạn thảo cần cân nhắc về quy định bắt buộc giao dịch qua sàn với bất động sản hình thành trong tương lai để tiết giảm các chi phí không cần thiết. “Thay vì bắt buộc giao dịch nhà ở, dự án trong tương lai phải qua sàn, chúng ta cần có quy định mở về các giao dịch bất động sản, tức người mua và bán có thể chọn giao dịch qua sàn hoặc không” – Tổng thư ký Quốc hội đề nghị.

Về phía Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, công nghệ và môi trường của Quốc hội Lê Quang Huy cũng góp ý rằng giao dịch mua bán, chuyển nhượng hay thuê bất động sản trong tương lai là giao dịch dân sự, không nhất thiết phải thực hiện qua sàn. Ông đề nghị dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có thể quy định theo hướng khuyến khích chứ không nên quy định bắt buộc.

Giải trình thêm về nội dung này, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết dự thảo luật chỉ bắt buộc với bất động sản hình thành trong tương lai, còn lại là “khuyến khích” giao dịch mua bán, chuyển nhượng qua sàn. Bất động sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án phức tạp, chính vì vậy để tránh rủi ro cho người mua, việc đề xuất giao dịch bất động sản này phải qua sàn là cần thiết và hợp lý.

Thực tế hiện nay các chủ đầu tư tùy điều kiện có thể lựa chọn sử dụng dịch vụ sàn hoặc thành lập sàn riêng để giao dịch. Thống kê cho thấy cả nước hiện có khoảng 1.000 sàn giao dịch bất động sản. Hầu hết chủ đầu tư, tổ chức bán hàng đều thông qua sàn giao dịch của dịch vụ môi giới và các tổ chức môi giới; chỉ các chủ đầu tư quy mô lớn mới tổ chức sàn giao dịch hoặc có bộ phận bán hàng riêng. “Tuy nhiên qua ý kiến thảo luận và góp ý của thành viên Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, cơ quan soạn thảo sẽ rà soát kỹ hơn để quy định này đảm bảo khả thi, tiện lợi cho các bên tham gia giao dịch bất động sản” – ông Nghị nhấn mạnh.

Thanh Thịnh