Vỡ mộng đánh nhanh thắng nhanh, nhà đầu tư bất động sản ngậm ngùi nếm “trái đắng”
Ôm mộng đánh nhanh thắng nhanh song năm qua nhiều nhà đầu tư bất động sản đã phải nếm “trái đắng” do nhiều biến số của thị trường xuất hiện cùng một lúc như: thanh khoản xuống thấp, lãi suất tăng, kiểm soát tín dụng đồng loạt…
Tin lời “vẽ” của môi giới, cuối năm 2021 chị Nữ đặt mua căn hộ 2,5 tỷ đồng tại Bình Dương, có vị trí giáp ranh Tp.Thủ Đức với số tiền chênh 70 triệu đồng, với hy vọng trong 6 tháng tới bán ra có thể lãi vài trăm triệu đồng. Tuy nhiên sau nhiều lần rao bán chẳng ai mua, lại cạn tiền đóng theo tiến độ, lãi suất ngân hàng tăng cao, chị Nữ đành phải rao bán hạ giá 10%. Như vậy nếu cộng cả khoản chênh lệch 70 triệu đồng, phí môi giới, tổng mức lỗ của chị lên đến hơn 300 triệu đồng. “Khi quyết định xuống tiền mua căn hộ, tôi đinh ninh giữ nửa năm chốt lời vì môi giới bảo giai đoạn 2016-2021 giá chung cư liên tục tăng. Do chỉ hướng mục tiêu lãi hàng trăm triệu đồng trong 6-8 tháng, tôi đã sốc nặng khi buộc phải xả hàng cắt lỗ” – chị Nữ cho hay,
Có thể thấy tình huống ngỡ thắng nhanh nào ngờ thua sốc của chị Nữ khá phổ biến tại thị trường căn hộ phía Nam thời điểm 6 tháng cuối năm nay. Không chỉ nhà đầu tư căn hộ bị lỗ mà trong năm qua nhà đầu tư ôm đất nền vùng xa cũng nhận “trái đắng”, buộc phải xả lỗ hoặc gồng mình trả lãi ngân hàng.
Tin lời sale sẽ bảo đảm đầu ra và tìm khách bán với mức lãi 10-15%, đầu năm 2022 anh Phúc mạnh dạn vay 1,5 tỷ đồng để mua nền đất 2 tỷ tại tỉnh giáp ranh Tp.HCM, gần khu công nghiệp. Tuy nhiên mọi chuyện đều diễn biến không như mong đợi, nền đất của anh sau nhiều tháng rao bán vẫn chưa tìm được chủ mới. Trong khi đó sau 6 tháng hưởng lãi suất ưu đãi, hiện anh bị nâng lên mức lãi vay gần 14%. Không thể gồng mình trả lãi, anh Phúc cay đắng hạ giá kỳ vọng xuống, chỉ bán giá gốc song vẫn chưa có khách chốt, người quan tâm thì lại ép giảm giá tới 20%. “Nếu tình trạng này cứ kéo dài, tôi không biết có thể trụ nổi không” – anh Phúc buồn rầu cho hay
Quan sát trên trên thị trường thứ cấp cho thấy thời điểm cuối quý IV/2022, tình trạng người ôm bất động sản xả hàng giảm giá diễn ra khá phổ biến. So với giữa đầu năm nay, giá chào bán bất động sản tại khu Nam Tp.HCM, khu vực quận 7, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ tiếp tục đà giảm mạnh. Thậm chí tại quận 7 còn xuất hiện các trường hợp nhà đầu tư chào giảm giá 500-700 triệu đồng một căn đối với chung cư cao cấp do cần thoát hàng xử lý nợ. Tại Bình Chánh, đối với căn hộ đang bàn giao, nhà đầu tư bán giá gốc dù đã xuống tiền 2,5-2,7 tỷ đồng, lỗ chi phí tài chính 8-9%/năm.
Theo chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC Huỳnh Phước Nghĩa, năm 2022 là năm thua sốc của nhóm nhà đầu tư lướt ván. 8 tháng cuối năm 2022, bất động sản không còn trong thời kỳ hưng thịnh do các kịch bản lạc quan đều khép lại khá sớm từ giữa quý II và diễn biến ngày càng khắc nghiệt hơn trong quý III, quý IV. “Thực tế chu kỳ đầu tư càng ngắn (lướt sóng) càng tiềm ẩn nhiều rủi ro do giá trị tài sản không đủ thời gian tăng trưởng và chưa bắt kịp với tốc độ tăng giá kỳ vọng. Nhà đầu tư ít vốn, có sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ dễ bị tổn thương, dẫn đến thua lỗ khi nhiều biến số của thị trường xuất hiện cùng một lúc như: thanh khoản xuống thấp, lãi suất tăng, kiểm soát tín dụng đồng loạt…” – ông Nghĩa cho hay.
Còn theo bà Lương Đình Thúy Vân – CEO Công ty Tư vấn đầu tư Mogin Holdings, năm 2022 khép lại với không khí trầm lắng khi các nhà sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao phải bán bớt tài sản, giảm tỷ lệ vay nếu không muốn sa lầy. Thậm chí để nhanh chóng thoát hàng hoặc thu hồi tiền, nhà đầu tư buộc phải chấp nhận giảm giá, cắt lỗ, cắt lãi. Tuy nhiên ngoại trừ những nhà đầu tư dài hạn có lợi thế ôm hàng lâu, lãi lũy tiến cả chu kỳ lớn, đủ điều kiện thuận lợi để cắt lãi; đa phần các nhà đầu tư ngắn hạn, ôm mộng làm giàu nhanh chỉ trong 6-12 tháng đều nếm trái đắng thua lỗ. “Khi thị trường chuyển xấu và đối mặt nhiều khó khăn, đầu tư bất động sản trung và dài hạn sẽ ít rủi ro hơn so với đầu tư ngắn hạn. Thị trường năm 2023 sẽ chỉ thuận lợi cho nhà đầu tư có sẵn tiền mặt (mua không vay) và trường vốn. Điều quan trọng là các nhà đầu tư phải kiểm soát các khoản đầu tư theo hướng an toàn hơn, bảo vệ tiền và tài sản một cách thận trọng chờ qua giai đoạn khó khăn” – CEO Mogin Holdings khuyến nghị
Như Ngọc
