Thiết kế lại các “tấm khiên” trong Luật Bất động sản để bảo vệ người mua nhà

Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã thiết kế ba “tấm khiên” bảo vệ người mua nhà song chủ đầu tư vẫn tìm được lỗ hổng để lách luật, gây thiệt hại cho người mua….

Cụ thể“tấm khiên” thứ nhất là chủ đầu tư phải có vốn tự có. Tuy nhiên trên thực tế chủ đầu tư vẫn lách luật, huy động vốn của người mua qua hình thức đặt cọc, giữ chỗ với số tiền rất lớn, hậu quả sau đó là tình trạng chiếm dụng vốn, chây ì xây căn hộ… gây thiệt hại cho người mua

“Tấm khiên” thứ hai là khi dự án xong móng, đóng nắp hầm, đủ pháp lý, được Sở Xây dựng chấp thuận, chủ đầu tư mới được gọi vốn của khách hàng. Tuy nhiên trên thực tế chủ đầu tư lơ luôn Sở Xây dựng, dù pháp lý không đủ để sau này cấp sổ hồng họ vẫn thản nhiên rao bán dự án và huy động vốn từ người mua (hay còn gọi là gọi vốn chui). Để đối phó với tình trạng này, thay vì công bố danh sách dự án đủ điều kiện mở bán, Sở Xây dựng tại nhiều địa phương đã chuyển sang công bố danh sách dự án chưa đủ điều kiện mở bán để cảnh báo người dân đừng mắc bẫy

“Tấm khiên” thứ ba là chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng để khi chậm giao nhà, ngân hàng dùng tiền này chi trả cho khách hàng. Tuy nhiên trên thực thiều dự án gọi vốn chui nên khó có bảo lãnh ngân hàng.

Rõ ràng ba “tấm khiên” cũ với đầy rẫy những lỗ hổng mang tới rủi ro lớn cho người mua nhà. Yêu cầu đặt ra là phải thiết kế lại các “tấm khiên”, còn thiết kế như thế nào là trách nhiệm của nhà làm luật. Đơn cử như Bộ Xây dựng muốn luật hóa quy định đặt cọc, bán căn hộ qua sàn (đang có ý kiến khác nhau) để tạo “tấm khiên” vững chắc hơn bảo vệ người mua. Tuy nhiên các “tấm khiên” này phải xét trong hoàn cảnh vòng đời “tiền trao nhưng cháo chưa múc” để xây căn hộ thường kéo dài có khi cả chục năm với không ít rủi ro, bất trắc (chủ đầu tư bán lại dự án, biến động giá, vướng pháp lý…) đòi hỏi phải có bên thứ ba (cơ quan quản lý nhà nước, ngân hàng, sàn bất động sản…) chịu trách nhiệm giám sát, quản lý và phòng ngừa các rủi ro, giúp người mua không phải nắm dao đằng lưỡi.

Dĩ nhiên phải tốn chi phí để duy trì hoạt động của bên thứ ba. Câu hỏi đặt ra ở đây là liệu các loại phí có quá đắt đỏ, tốn kém để mua sự an toàn cho người dân? Nếu không buộc giao dịch qua sàn, không bảo lãnh ngân hàng để bớt chi phí, vậy “tấm khiên” đó là gì?

Yêu cầu đầu tiên là cần loại bỏ ngay xu hướng tạo thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản mà bỏ qua quyền lợi của người mua. Hoặc “cắt lát” thực tế để đưa ra các kiến nghị tháo gỡ theo kiểu “đẽo cày giữa đường”, có lợi cho doanh nghiệp nhưng bất lợi cho người mua như kiến nghị gần đây của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) bỏ luôn quy định bảo lãnh ngân hàng với lý do tăng phí đội giá thành.

Tuy nhiên chúng ta cần lưu ý trước khi có Luật Bất động sản (2014), nhiều người mua nhà đã mất tiền vì chủ dự án xù hoặc đem dự án thế chấp ngân hàng và bị xiết nợ. Thậm chí có chủ dự án còn tạo dựng rơi vào phá sản để ngân hàng xiết nợ, đem đấu giá dự án, và họ lẳng lặng vòng ra sau mở công ty cùng đơn vị khác đấu giá dự án bị phát mãi. Khi mua lại được dự án, họ bán lại cho người mua khác với giá gấp đôi giá mà họ đã bán cho khách ban đầu. Qua đó có thể thấy người mua căn hộ ở lần bán đầu tiên sẽ không bị thiệt nếu có quy định bảo lãnh ngân hàng.

Đặt trong bối cảnh kinh tế khó khăn, chúng ta chỉ nghe doanh nghiệp bất động sản than khó kể khổ, thậm chí cầu cứu Chính phủ mà chưa thấy hết được những tâm tư, phiền muộn của hàng vạn người mua nhà, căn hộ. Đây cũng chính là động lực để tiến tới chấm dứt cảnh tiền đã trao mà khách hàng vẫn chưa nhận được nhà hay chủ đầu tư rao bán căn hộ nhưng lại không thể cấp sổ hồng…

 Luật có quy định chặt chẽ, thực thi nghiêm túc thì mới loại được những chủ đầu tư làm liều, dám nhảy vào những khu đất chưa đủ pháp lý (đất công, đất cổ phần hóa chưa xong thủ tục) để rồi người gánh hậu quả lại là người mua. Để bảo vệ người mua nhà, yêu cầu đặt ra là phải sửa, thiết kế lại các “tấm khiên” trong Luật Bất động sản để người mua được nắm dao đằng cán, thay vì cứ phải nắm lưỡi dao như thời gian qua.

Trúc Anh