Kiến nghị bãi bỏ quy định khung giá đất tối thiểu, tối đa ban hành 5 năm một lần
Kiến nghị này vừa được UBND Tp.HCM đề xuất các Bộ báo cáo lên Thủ tướng Chính phủ, xuất phát từ lý do mặc dù khung giá đất hiện nay thấp hơn giá thị trường song lại là cơ sở để thực hiện xây dựng bảng giá đất. Đây là nguyên nhân khiến bảng giá đất chưa tiệm cận được với giá thị trường.
UBND Tp.HCM cho biết theo quy định hiện hành cứ 5 năm Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất trên toàn quốc. Dựa vào khung giá đất này, hàng năm Tp.HCM sẽ ban hành Hệ số điều chỉnh giá đất theo từng khu vực và có bảng giá đất riêng. Tuy nhiên bảng giá đất này vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Đơn cử khung giá đất ở tại Tp.HCM (thuộc loại đô thị đặc biệt) có mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa là 162 triệu đồng/m2, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Kết quả là để giảm số tiền phải thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất, bên mua và bên bán có xu hướng thống nhất thể hiện giá trị chuyển nhượng tại các hợp đồng giao dịch thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảng giá đất, không thể hiện đúng giá thị trường.
Cũng theo UBND Tp.HCM, hiện nay hoạt động giao dịch bất động sản theo luật định tại Việt Nam chưa đạt được mức độ minh bạch như các nước phát triển gây rất nhiều khó khăn cho việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thực tế của bất động sản trên thị trường. Trong khi đó Nhà nước cũng chưa đưa ra những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản. Lợi dụng kẽ hở này, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất, bên mua và bên bán thường chơi trò gian lận, không thể hiện đầy đủ giá giao dịch thực tại các hợp đồng giao dịch để trốn thuế. Thêm vào đó, việc sử dụng hợp đồng chuyển nhượng làm cơ sở để xác định, thẩm định giá đất có thể chưa phản ánh được thực tế giá chuyển nhượng trên thị trường, thường thấp hơn hoặc cao hơn tùy vào mục đích của các bên giao dịch.
Để từng bước khắc phục bất cập này, UBND Tp.HCM kiến nghị Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên & Môi trường nghiên cứu bổ sung quy định về việc thu thập thông tin chào mua, chào bán trên thị trường (kể cả giá chào mua, chào bán của chính chủ đầu tư thực hiện dự án) để đề xuất mức giá phù hợp. Trường hợp chưa thể bổ sung ngay vào các văn bản quy phạm pháp luật, UBND Tp.HCM kiến nghị các Bộ chấp thuận cho Thành phố được thực hiện thí điểm.
Ủng hộ đề xuất của lãnh đạo Tp.HCM, trong văn bản mới đây Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cũng kiến nghị Chính phủ xem xét bãi bỏ quy định ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần tại Điều 113 Luật Đất đai, theo Chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội.
Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, khung giá đất và bảng giá đất tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách từ đất đai cũng như giá cả thị trường bất động sản bởi bảng giá đất tăng sẽ kéo giá nhà ở sẽ tăng theo. Hiện nay nguồn thu ngân sách từ đất thường chiếm khoảng trên dưới 8% tổng thu ngân sách của địa phương. Riêng tại Tp.HCM, trong 8 tháng đầu năm 2020, số thu ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố chỉ thu được 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ năm 2019. Nguyên nhân sự sụt giảm này là do tác động của dịch bệnh Covid-19 khiến thị trường bất động sản ngưng trệ.
Trong lúc chưa sửa đổi Luật Đất đai, HoREA kiến nghị Chính phủ đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội thí điểm giao thẩm quyền cho HĐND, UBND Tp.HCM chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất, đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, theo quy định của Luật Đất đai và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.
Ngọc Ánh
