Giao dịch qua sàn – Công cụ đảm bảo thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, ổn định

Lỗ hổng từ cơ chế hai giá đất

Có thể thấy khung giá đất của nhà nước thấp hơn rất nhiều lần so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường và đây là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tiêu cực tham nhũng, đầu cơ đất đai.

Thống kê của ngành thanh tra cho thấy trong số các vướng mắc trong lĩnh vực bất động sản thì các vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý chiếm tới 70%, trong đó nổi bật là vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất,…khi có đến gần 70% khiếu nại của người dân liên quan đến đất đai. Cũng bởi bao lâu nay khung giá đất không tính toán đúng thực chất giá trị tài sản đất đai nên khi bị Nhà nước thu hồi đất, tiền đền bù cho người dân chưa sát giá thị trường, dẫn đến tình trạng khiếu kiện khiếu nại, thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài, nhiều dự án bị đình trệ…

Chưa kể sau hàng loạt vụ án sai phạm về đất đai, nhiều dự án phải “nằm” chờ thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Cơ quan có thẩm quyền cũng “mỏi mắt” tìm các đơn vị tư vấn và thẩm định giá do các đơn vị này đang lo sợ rủi ro trong công tác định giá. Trong khi cán bộ sợ trách nhiệm do quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất chưa rõ ràng. Ngoài ra, khung giá đất còn tạo kẽ hở cho nhà đầu tư khai “hai giá”, các cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản thường kê khai giá trị giao dịch thấp hơn nhiều so với giá trị mua bán thực tế làm giảm số thuế phải nộp.

Mặc dù còn nhiều kẽ hở gây thất thu nguồn ngân sách nhà nước song những năm qua, nguồn thu tiền từ nhà, đất tại các địa phương vẫn tăng chóng mặt và hiện đã chiếm tới 15 – 16% tổng thu ngân sách. Số liệu từ Cổng công khai ngân sách Nhà nước cho thấy trong 5 khoản thu về nhà, đất hiện nay thì thu tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng cao nhất, quanh mức 80%; 4 khoản còn lại (Thuế sử dụng đất nông nghiệp; Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; Thu tiền cho thuê mặt đất, mặt nước; Thu tiền cho thuê và tiền bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước) chiếm 20%. Chưa kể các khoản thu đất đai, nếu được truy thu chính xác và tận dụng tối đa sẽ tạo ra nguồn kinh phí rất lớn để xây dựng nâng cấp địa phương mà không dùng bất kỳ nguồn ngân sách Nhà nước hay vốn vay nào.

Bắt buộc chuyển nhượng bất động sản qua sàn

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá đất luôn là vấn đề làm “nóng” nghị trường khi Quốc hội thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường, tương xứng với giá trị mang lại, cần phải có dữ liệu thông tin về giá trị bất động sản trên lịch sử chuyển nhượng thực tế, hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực. Theo đó việc bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch, bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và kiểm soát chặt chẽ hợp đồng giao dịch mua bán đất chính là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá bất động sản một cách chính xác nhất. Mọi thông tin giao dịch sẽ được niêm yết, công khai, minh bạch. Thông qua sàn, 100% giao dịch bất động sản có thể trả qua ngân hàng, tránh tình trạng khai hai giá, thất thu ngân sách Nhà nước theo đề xuất của Bộ Tài chính, là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất theo chủ trương mà Dự thảo Luật đất đai 2022 đưa ra và được các lãnh đạo Bộ Xây dựng ủng hộ.

Theo VARS, để hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, tạo cơ sở pháp lý cho đất đai được khai thác, sử dụng hiệu quả, trở thành nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội đất nước, Nghị quyết Trung ương cần quy định: bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Một khi có đầy đủ cơ sở dữ liệu đảm bảo giá đất quy định tiệm cận với mặt bằng giá thị trường, đảm bảo hài hòa của 3 bên (Nhà nước; người dân; doanh nghiệp) thì thị trường sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Thị trường tốt sẽ tự điều tiết cán cân cung – cầu, đưa tài sản tới tay người dân với đúng giá trị thật, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi ro cho cán bộ thực hiện.

Chưa kể việc yêu cầu mua bán bất động sản qua sàn cũng sẽ giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định. “Giá đất tiệm cận với giá thị trường sẽ giúp thiết lập mặt bằng giá tương xứng với giá trị mang lại, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chính sách tài chính đất đai. Đây không chỉ là mong muốn của cơ quan ban hành chính sách, mà còn là mong muốn của đại đa số người dân. Khung “giá đất thị trường” sẽ điều tiết thị trường, ngăn chặn đầu cơ, thổi giá, hạ giá nhà, đưa người dân gần hơn với giấc mơ an cư” – đại diện VARS khẳng định.

Trần Anh