Bất động sản vùng kinh tế trọng điểm phía Nam có hưởng lợi từ kết nối hạ tầng giao thông đồng bộ?

Tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, hạ tầng giao thông chưa theo kịp với tốc độ phát triển công nghiệp và đô thị hoá đang diễn ra nhanh chóng là nguyên nhân chính kìm hãm đà tăng tốc bứt phá của khu vực này. Trong bối cảnh đó, 4 địa phương gồm Tp.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu đang hợp lực triển khai đồng loạt nhiều dự án giao thông kết nối, kỳ vọng sẽ tạo động lực tăng trưởng mới cho toàn vùng.

Theo quy hoạch, không gian vùng trung tâm Tp.HCM sẽ bao gồm: Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An, Bến Cát, Tân Uyên (Bình Dương); Biên Hòa, Nhơn Trạch, Trảng Bom, Long Thành và một phần huyện Vĩnh Cửu (Đồng Nai). Trong đó Tp.HCM là đô thị hạt nhân trung tâm vùng; Tp.Bình Dương là đô thị động lực phía Bắc; Tp.Biên Hòa – Long Thành – Nhơn Trạch là vùng đô thị động lực phía Đông.

Tuy nhiên theo ông Bùi Xuân Cường – Giám đốc Sở GT&VT Tp.HCM, hiện công tác triển khai các dự án hạ tầng giao thông theo quy hoạch được duyệt trên địa bàn Tp.HCM kết nối trực tiếp với các tỉnh trong vùng Đông Nam Bộ còn chậm do nhiều nguyên nhân, trong đó nguyên nhân chính vẫn là tìm kiếm nguồn vốn đầu tư và các dự án đã xác định nguồn vốn vẫn chậm hoàn thành do vướng mắc công tác giải phóng mặt bằng. Cụ thể, theo quy hoạch Tp có 6 tuyến cao tốc nhưng hiện đã đầu tư 3 tuyến gồm: Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây, Tp.HCM – Trung Lương, Bến Lức – Long Thành, còn 3 tuyến chưa có chủ trương đầu tư gồm Biên Hòa – Vũng Tàu, Tp.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, Tp.HCM – Mộc Bài (tỉnh Tây Ninh). Ngoài ra theo quy hoạch, Tp có 3 tuyến vành đai (Vành đai 2, Vành đai 3 và Vành đai 4) với tổng chiều dài khoảng 351 km. Tuy nhiên hiện nay tuyến Vành đai 2 với chiều dài khoảng 64 km mới chỉ đầu tư được 54,6km. Còn đối với đường Vành đai 3, UBND Tp đã kiến nghị Bộ GT&VT tổ chức chuyên đề riêng để góp ý cho dự thảo đề xuất phương án đầu tư xây dựng đường Vành đai 3 theo cơ chế, chính sách đặc thù phát triển Tp.HCM.

Theo quy hoạch,  đường Vành đai 3 dài 89,3 km, đi qua Tp.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An theo lộ trình bắt đầu từ Bến Lức, chạy dọc cao tốc Bến Lức – Long Thành đến Nhơn Trạch, Tân Vạn, Bình Chuẩn, Quốc lộ 22 và kết thúc tại Bến Lức. Đường Vành đai 3 được chia làm 4 đoạn. Cụ thể đoạn 1 Nhơn Trạch (Đồng Nai) – Tân Vạn (Tp.HCM) có tổng mức đầu tư giai đoạn 1 khoảng 23.600 tỷ đồng; đoạn 2 Mỹ Phước – Tân Vạn đang được tỉnh Bình Dương đầu tư với tổng vốn giai đoạn 1 khoảng 3.500 tỷ đồng; đoạn 3 Bình Chuẩn (Bình Dương) – Quốc lộ 22 (Tp.HCM) có tổng mức đầu tư giai đoạn 1 khoảng 10.800 tỷ đồng; đoạn 4 Quốc lộ 22 – cao tốc Tp.HCM – Trung Lương (Tp.HCM) có tổng mức đầu tư giai đoạn 1 khoảng 10.500 tỷ đồng.

Người đứng đầu Sở GT&VT Tp.HCM cho biết tuyến đường Vành đai 3 tạo sự kết nối cho Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Nếu các địa phương cùng phối hợp xây dựng hoàn thành tuyến đường Vành đai 3 sẽ góp phần giảm ùn tắc giao thông đáng kể cho các tuyến đường chính và quốc lộ trong vùng, đặc biệt rất thuận tiện cho kết nối giao thương.

Còn theo lãnh đạo Sở GT&VT tỉnh Đồng Nai, Hội đồng Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam sẽ kiến nghị Bộ GT&VT thống nhất chủ trương báo cáo Thủ tướng cho phép lập phương án phối hợp, chuyển đổi nguồn vốn và chính sách thu hút nguồn vốn đầu tư để xây dựng đường Vành đai 3. Đoạn Vành đai 3 từ Tỉnh lộ 25B (Nhơn Trạch) – Tp.HCM được đầu tư xong sẽ hình thành mạch nối thông suốt Tp.HCM – Đồng Nai – Bình Dương, qua đó tạo thuận lợi cho di chuyển. Quãng đường được rút ngắn sẽ tạo đòn bẩy giúp Nhơn Trạch phát triển mạnh mẽ.

Bên cạnh tuyến Vành đai 3, Nhơn Trạch cũng đang đón nhận và được hưởng lợi từ nhiều công trình giao thông trọng điểm như: Cầu Cát Lái (nối Nhơn Trạch với Tp.HCM, dự kiến hoàn thành trước năm 2020), Sân bay Quốc tế Long Thành, Cao tốc Bến Lức – Long Thành, tuyến Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, tuyến Cao tốc Dầu Giây – Vũng Tàu…Ngoài ra Nhơn Trạch sắp sửa đón một dự án giao thông liên kết vùng quy mô lớn khác là dự án xây dựng tuyến đường sắt nhẹ Thủ Thiêm – Cảng hàng không quốc tế Long Thành. Là điểm hội tụ nhiều công trình giao thông trọng điểm, dự báo trong thời gian tới Đồng Nai nói chung, huyện Nhơn Trạch nói riêng sẽ có những bước phát triển mạnh mẽ trên mọi phương diện.

Riêng với Bình Dương, có thể thấy so với 3 địa phương thuộc Vùng đô thị mở rộng Tp.HCM, Bình Dương là tỉnh có “đường biên giới” khá dài với Tp.HCM.  Về hạ tầng giao thông, ngoài tuyến Quốc lộ 13 kết nối xuyên suốt với Tp.HCM đang ngày càng quá tải và xuống cấp, nhiều con đường tỉnh (ĐT) khác vẫn không đáp ứng được nhu cầu lưu thông ngày một tăng giữa các địa phương. Từ đầu năm 2018, Tp.HCM đã bắt tay cùng Bình Dương tiến hành xây dựng mở rộng tuyến Quốc lộ 13 lên 10 làn xe. UBND tỉnh Bình Dương cũng đã chấp thuận đầu tư dự án Đường Mỹ Phước – Tân Vạn nối dài đoạn từ ĐT.743 (qua khu dệt may Bình An) đến xa lộ Hà Nội. Hiện dự án đầu tư đã được phê duyệt, chủ đầu tư đang triển khai công tác đền bù giải tỏa, phương án tái định cư.

Quốc lộ 13 – con đường huyết mạch nối TP.HCM với Bình Dương đang quá tải, cần được đầu tư nâng cấp mở rộng nhằm kịp thời đáp ứng nhu cầu phát triển hiện nay.

Ngoài ra UBND Tp.HCM cũng đã chấp thuận phương án hướng tuyến đường sắt đô thị kết nối từ ga Suối Tiên của tuyến đường sắt đô thị số 1 (metro số 1), Bến Thành – Suối Tiên đến Tp.Biên Hòa (tỉnh Đồng Nai) và Thị xã Dĩ An (tỉnh Bình Dương). Với việc UBND Tp.HCM chấp thuận cho phép tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên được kéo dài tới hai tỉnh Bình Dương và Đồng Nai kỳ vọng sẽ tạo ra sức bật quan trọng cho thị trường bất động sản hai địa phương này trong thời gian tới.

Nói về triển vọng thị trường địa ốc ăn theo quy hoạch đô thị Long Thành, Nhơn Trạch và vùng đô thị mở rộng Tp.HCM, một chuyên gia nghiên cứu của Công ty TNHH CBRE Việt Nam khẳng định khẳng định đang xuất hiện Khu tứ giác bất động sản mới tại những khu vực xung quanh dự án Sân bay Long Thành. Đó là lý do hơn 2 năm qua nhiều doanh nghiệp kinh doanh địa ốc trong và ngoài nước dành sự ưu tiên lớn cho khu vực này. Theo đó Khu tứ giác bất động sản mới này bao gồm Long Thành – Nhơn Trạch – Biên Hòa (Đồng Nai), Dĩ An – Thủ Dầu Một (Bình Dương) – quận 2, 9, Thủ Đức (Tp.HCM) và một phần tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (Tp.Bà Rịa, huyện Long Sơn).  Mặc dù theo kế hoạch, dự kiến đến năm 2025 giai đoạn 1 của dự án mới được đưa vào vận hành thương mại nhưng trong 2 năm trở lại đây thị trường bất động sản của Khu tứ giác mới này đã bước vào một cuộc cạnh tranh hết sức gay gắt.

Nguyễn Cường