Đại diện Bộ Xây dựng nói gì về đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm?

Trước những tranh cãi xoay quanh đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi), đại diện Bộ Xây dựng đã lên tiếng giải thích đây mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu (mang tính chủ trương), sau khi được Quốc hội thông qua đưa vào Chương trình xây dựng luật thì Bộ Xây dựng sẽ dự thảo cụ thể nội dung để lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia, các nhà khoa học, người dân và chắc chắc Quốc hội cũng sẽ xem xét, thảo luận kỹ, đánh giá tổng thế những tác động của chính sách này trước khi đưa ra quyết định.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết khi trình Chính phủ hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong nội dung chính sách về sở hữu nhà ở thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay. Trong đó Bộ đã đề xuất 2 phương án và được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023 gồm: Phương án 1: sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn 50 năm, 70 năm; Phương án 2: sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay.

Phương án 1 được Bộ Xây dựng đề xuất trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới như: Trung Quốc quy định thời hạn sở hữu từ 50-70 năm, Thái Lan định thời hạn sở hữu là 30 năm và có thể gia hạn thêm; Singapore, Mỹ định thời hạn sở hữu tối đa 99 năm và khi gia hạn thêm, chủ sở hữu phải nộp thêm một khoản phí nhất định…Sở dĩ Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. Do đó, khi hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc khi chưa hết hạn sử dụng nhưng công trình này bị xuống cấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng. “Nếu công trình vẫn còn sử dụng được thì sẽ tiếp tục cho phép sử dụng theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền; trường hợp công trình không còn bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại. Và như vậy khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế. Quy định này là hoàn toàn phù hợp với pháp luật về dân sự” – ông Khởi nhấn mạnh.

Cũng theo Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, thực tiễn công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian qua cũng cho thấy nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại bởi người dân cho rằng quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, mặc dù pháp luật dân sự đã quy định việc sở hữu, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được làm ảnh hưởng đến tài sản của các chủ sở hữu khác, nhất là các bất động sản liền kề. Vì vậy cần thiết phải bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư theo thời hạn sử dụng công trình.

Từ khi được công bố, đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm đã vấp phải phản ứng mạnh mẽ từ các chuyên gia bất động sản cũng như những người đang sở hữu nhà chung cư. Theo các chuyên gia bất động sản, hiện nay chưa phải lúc giới hạn thời gian sở hữu nhà chung cư. Thậm chí có ý kiến phản đối đề xuất rút ngắn thời hạn sử dụng chung cư xuống còn 50-70 năm vì không phù hợp với thị hiếu và tâm lý sở hữu tài sản lâu dài của đại đa số cư dân đô thị. Trước những lo ngại của người sở hữu nhà với đề xuất này, ông Khởi cho biết các quyền lợi của người sở hữu nhà chung cư vẫn được đảm bảo bởi khi đề xuất chính sách, Bộ Xây dựng đã đưa ra các tình huống cụ thể để xử lý. Theo đó người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư…Khi hết hạn sử dụng công trình, nếu kết quả kiểm định chất lượng chung cư còn đảm bảo an toàn, các chủ sở hữu tiếp tục được sở hữu theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại sẽ xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại chung cư, người đang có sở hữu nhà có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác. Trong trường hợp tại địa điểm cũ, Nhà nước có quy hoạch làm các công trình công cộng hoặc công trình an ninh, quốc phòng, người dân sẽ được giải quyết tái định cư tại địa điểm khác theo chính sách tái định cư chung.

Ông Khởi cũng giải thích đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng không có nghĩa là nhà chung cư chỉ có thời hạn 50-70 năm. Theo quy định của pháp luật về xây dựng, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế. Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50-70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể). Khi hết hạn sử dụng, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm,70 năm hoặc có thể dài hơn, là 80, 90 năm…tùy thuộc vào chất lượng của công trình.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đánh giá đề xuất này sẽ không dẫn đến việc người dân chuyển từ mua chung cư sang mua nhà đất riêng lẻ. Trong khi đó, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ có tác động đến giá bán nhà ở (giá bán sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài), từ đó tạo điều kiện để người dân có tài chính trung bình có thể mua nhà; đồng thời sẽ đáp ứng cho những người có nhu cầu sở hữu một thời hạn nhất định…“Quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu (mang tính chủ trương), sau khi được Quốc hội thông qua đưa vào Chương trình xây dựng luật thì Bộ Xây dựng sẽ dự thảo cụ thể nội dung để lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia, các nhà khoa học, người dân và chắc chắc Quốc hội cũng sẽ xem xét, thảo luận kỹ, đánh giá tổng thế những tác động của chính sách này trước khi đưa ra quyết định” – Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản nhấn mạnh.

Quốc Thiên