Nhận diện 6 biến số quan trọng tác động đến sự tăng trưởng thị trường bất động năm 2022

Đặc thù của thị trường bất động sản là có sự biến động theo thời gian. Điều này đòi hỏi các nhà đầu tư bất động sản cần nắm rõ các biến số có tác động lớn đến giá nhà đất để từ đó biết được thời điểm nào thích hợp để đầu tư, thời điểm nào nên bán ra…

 Hạ tầng đồng bộ tạo bệ phóng cho thị trường bất động sản

Theo Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Phạm Lâm, với quyết tâm đẩy mạnh giải ngân đầu tư công của Chính phủ (trong đó nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn), trong năm 2022 sẽ có nhiều dự án hạ tầng được ưu tiên đẩy nhanh tiến độ. Kinh nghiệm thực tiễn cho thấy đầu tư công là đòn bẩy hữu hiệu để tăng tổng cầu và cứ một đồng đầu tư công sẽ kích thích đầu tư xã hội từ 8-10 đồng; nếu giải ngân đầu tư công hàng chục nghìn tỷ đồng sẽ kích thích thị trường ở quy mô hàng trăm nghìn tỷ đồng. Đây sẽ là cú hích cực lớn đẩy giá bất động sản tiếp đà tăng của những năm trước.

Nhìn vào quy hoạch sân bay có thể thấy hiện có đến 5 sân bay được phê duyệt quy hoạch đến năm 2030 với tổng vốn đầu tư lên đến 126.159 tỷ đồng, trong đó Sân bay Quốc tế Long Thành (Đồng Nai) là dự án trọng điểm sẽ được ưu tiên đẩy nhanh tiến độ trong năm 2022 này. Dĩ nhiên các sân bay này không thể hoàn thành xong trong một sớm một chiều nhưng kể từ khi quy hoạch được công bố, nguồn lực cũng đã bắt đầu đổ về địa phương có hạ tầng mới, giá đất cũng chạy đà tăng. Chưa kể sự tăng trưởng của vận tải đường bộ cũng là bệ phóng quan trọng đẩy giá đất tăng vọt.

Báo cáo của Bộ Giao thông Vận tải cho biết đến thời điểm hiện tại, cả nước có 1.163 km đường bộ cao tốc; dự kiến đến năm 2023 sẽ hoàn thành khoảng 916 km đang đầu tư, nâng tổng số đường bộ cao tốc trong cả nước lên 2.079 km, đến năm 2025 sẽ có khoảng 3.000 km và năm 2030 là 5.000 km. Riêng tuyến Cao tốc Bắc – Nam phía Đông có tổng chiều dài quy hoạch 2.063 km, đã đưa vào khai thác 478 km, đang đầu tư 829 km, còn lại 756 km chưa đầu tư. Giai đoạn 2021-2025 đầu tư 729 km trên các tuyến Bãi Vọt – Cam Lộ, Quảng Ngãi – Nha Trang và Cần Thơ – Cà Mau.

Thông qua các dữ liệu trên cũng phần nào cho thấy năm 2022 sẽ là năm bản lề triển khai các dự án hạ tầng. Với sự tăng trưởng liên tục của hệ thống cao tốc, sân bay, cầu đường…, giá đất dọc theo các tuyến hạ tầng này cũng sẽ hưởng lợi kép nhờ giao thông thuận tiện, kinh tế giao thương phát triển, kéo theo các dự án đô thị, nhà ở, nghỉ dưỡng cũng mọc lên. “Hạ tầng đã tạo lực đỡ cho quá trình hình thành những khu đô thị vệ tinh, thúc đẩy thị trường bất động sản mở rộng địa bàn với bán kính xa hơn, sản phẩm phong phú hơn và giá tài sản cũng đội lên theo sự kết nối thông thoáng của hạ tầng” – ông Lâm nhận định.

Biến số quan trọng kinh tế vĩ mô

Theo Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản, trong nhiều thập kỷ qua kinh tế vĩ mô luôn là một trong những biến số quan trọng tác động đến sự tăng trưởng thị trường bất động sản, bất kể trong chu kỳ kinh tế ổn định hay biến động.

Trong trường hợp kinh tế ổn định, tỷ lệ thuận với sự phát triển của nền kinh tế, giá bất động sản cũng tăng theo do nhu cầu mua tài sản để ở lẫn đầu tư, tích lũy cao.

Đặt trong trường hợp kinh tế biến động, dòng vốn vẫn tìm kênh trú ẩn an toàn là tài sản gắn liền với đất – một trong những lựa chọn hàng đầu của giới đầu tư và chính điều này đã tạo điều kiện cho giá đất tiếp tục tăng. Trong điều kiện kinh tế phát triển bình thường giá bất động sản tăng trưởng ổn định, kinh tế tăng trưởng nóng giá đất tăng nhanh và giá tài sản chỉ tăng ở mức thấp nếu kinh tế vĩ mô bấp bênh. Một trong những minh chứng chính là diễn biến thị trường bất động sản giai đoạn 2020-2021, dù dịch bệnh, kinh tế khó khăn nhưng giá nhà đất vẫn leo thang và trong thời điểm này mục tiêu tìm kênh trú ẩn an toàn cao hơn đầu tư.

Lãi suất tiết kiệm thấp kích thích dòng tiền chảy vào bất động sản

Do lãi suất gửi tiết kiệm thấp nên thời gian qua dòng tiền có xu hướng chảy vào các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản. Nhiều khả năng trong năm 2022 này xu hướng lãi suất tiết kiệm thấp vẫn sẽ duy trì, trong khi đó hiệu suất sinh lời của bất động sản trong dài hạn vẫn chiếm vị trí cao trong bảng xếp hạng các kênh đầu tư hiệu quả.

 Ông Lâm nhấn mạnh biến số lãi suất thấp khiến nhu cầu tìm kênh trú ẩn an toàn cho dòng vốn tăng lên và bất động sản là một trong những lựa chọn hàng đầu. Nhiều khảo sát về tiềm năng đầu tư bất động sản cho thấy trong vòng 12 tháng tới dự báo nhiều nhà đầu tư F0 (nhà đầu tư lần đầu tham gia thị trường bất động sản) vẫn tiếp tục tăng lên. Khi nguồn cầu (lực lượng nhà đầu tư mua tài sản) tăng trong khi nguồn (lượng sản phẩm) tạm thời chưa tăng kịp, giá bán bất động sản có xu hướng đi lên.

Pháp lý – Biến số ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành và hiệu quả đầu tư bất động sản

Do ảnh hưởng về mặt pháp lý và đại dịch nên trong 3 năm trở lại đây, nguồn cung của thị trường bất động sản có xu hướng sụt giảm mạnh. Tín hiệu vui là cuối năm 2021, trong kỳ họp Quốc hội bất thường Chính phủ đã đề xuất sửa hàng loạt quy định về xây dựng nhà ở, khu đô thị.

Trong giai đoạn 2020 – 2021, hàng loạt khó khăn vướng mắc pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản cũng được chú trọng tháo gỡ nhưng phải chờ đến năm 2022 các quy định mới từng bước đi vào cuộc sống. “Tuy nhiên do pháp lý có độ trễ khá lớn nên trong suốt thời gian chờ gỡ vướng pháp lý, nguồn cung bất động sản vẫn bị ảnh hưởng và giá nhà đất vẫn có xu hướng tăng trong những quý đầu năm 2022” – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản nhận định.

Diễn biến dịch bệnh khó lường

Trong 2 năm dịch bệnh Covid – 19 hoành hành, giá nhà đất vẫn tăng vọt. Bước sang năm 2022, mặc dù mức nguy cấp của dịch bệnh đã giảm so với năm 2021 song giá nhà đất ít nhiều vẫn bị ảnh hưởng khi biến số này vẫn tồn tại và diễn biến khó lường do khó đoán định các biến chủng mới.

Tâm lý ăn chắc mặc bền, tích lũy tài sản của người Việt

Đa số người Việt đặt mục tiêu lớn trong đời là tích cóp tiền mua nhà đất vì tâm lý ăn chắc mặc bền, tích lũy tài sản an toàn đã ăn sâu và truyền đời qua bao thế hệ.  Đây là nguyên nhân sâu xa khiến thị trường đầu tư bất động sản và khả năng tăng giá tài sản, đặc biệt ở nhóm liền thổ (gắn liền với đất) chịu ảnh hưởng rất lớn bởi tâm lý đám đông. Có thể thấy các hiện tượng sốt đất, tăng giá nhà, đầu cơ tài sản từng diễn ra trong nhiều thập kỷ qua đều bắt nguồn từ tâm lý đám đông, do đó đây vẫn sẽ là biến số tiếp tục tác động đến việc tăng giá bất động sản trong năm 2022 này

Ngoài những biến số trên, vẫn còn các yếu tố có thể đẩy giá nhà đất leo thang trong năm 2022 như: thuế thu nhập bất động sản tăng khi quản lý thuế siết chặt, chi phí vật tư, nhân công, chi phí tài chính cho cả chu kỳ phát triển sản phẩm… đều tăng. “Hàng loạt các biến số cực lớn và nhiều yếu tố cấu thành nên giá nhà đất vẫn còn tồn tại là những lực đẩy mạnh mẽ khiến giá bất động sản năm 2022 có xu hướng tiếp tục tăng lên. Điều này đòi hỏi trong năm nay và các năm tới, cơ quan quản lý Nhà nước cần tăng cường thêm các chính sách hỗ trợ nhà giá rẻ để đảm bảo an ninh nhà ở” – ông Lâm khuyến nghị

Thế Mạnh