Tại sao Evergrande ngày càng chìm sâu trong “núi nợ”?

Ngập trong nợ nần, Evergrande được các tổ chức xếp hạng tín dụng liệt vào danh sách không thể chi trả nợ. Trong cuộc khủng hoảng nợ của “ông lớn” bất động sản này, các chuyên gia cho rằng nhiều khả năng chính quyền Bắc Kinh sẽ ưu tiên bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, chính vì vậy các chủ nợ khác của Evergrande có thể chịu thiệt hại lớn…

Nợ chồng nợ

Là một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, hoạt động kinh doanh của Evergrande chủ yếu liên quan đến việc mua đất từ chính quyền địa phương, xây dựng dự án và bán các căn hộ cho khách hàng trước khi hoàn thành. Sau đó Công ty sẽ mua thêm đất triển khai dự án tiếp theo bằng số tiền bán nhà thu về cùng với các khoản vay mượn khác. Nguyên tắc hoạt động của “ông lớn” bất động sản này là sử dụng các khoản nợ ngắn hạn với lãi suất cao tài trợ cho một mô hình kinh doanh dựa vào vay tiền để phát triển bất động sản và bán chúng nhiều năm trước khi hoàn thành.

Tuy nhiên hồi tháng 8/2020, khi Chính phủ Trung Quốc công bố quy định “ba lằn ranh” dành cho các tập đoàn bất động sản lớn (giới hạn tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản phải dưới 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu dưới 100% và mức tiền mặt ít nhất phải tương đương với số nợ ngắn hạn), những vết nứt lớn đầu tiên đã bắt đầu xuất hiện trong hoạt động kinh doanh của Evergrande. Do không thể tiếp tục kéo dài các khoản nợ, một mặt doanh nghiệp này thực hiện bán bớt đất, giảm giá nhà; mặt khác tạm dừng các dự án để bảo toàn tiền mặt, đảm bảo lượng tiền vừa đủ để thanh toán cho các nhà cung cấp.

Tuy nhiên đặt trong bối cảnh đại dịch Covid – 19 hoành hành, nền kinh tế chịu nhiều tác động tiêu cực thì quá trình thanh lý tài sản của Evergrande diễn ra không mấy suôn sẻ; bằng chứng là doanh nghiệp này đã phải gửi thư cầu cứu Chính phủ vào tháng 9/2020 khi đối mặt với một cuộc khủng hoảng tiền mặt. Ước tính chủ nợ lớn nhất của Evergrande là các khách hàng mua nhà với gần 1,4 triệu căn hộ đã thanh toán trước song vẫn chưa hoàn thiện, bàn giao cho khách.

Những khó khăn, thách thức của Evergrande lại tăng lên gấp bội bởi chính sách kiểm soát giá nhà ở của chính quyền Bắc Kinh, gây ảnh hưởng không nhỏ đến doanh thu cũng như khả năng trả nợ của doanh nghiệp này. Tính đến cuối tháng 6, Evergrande đang cõng trên vai “núi nợ” lên tới gần 2.000 tỷ nhân dân tệ trên sổ sách (khoảng 300 tỷ USD) cùng với số nợ ngoài sổ sách chưa xác định. Quỹ đất của công ty còn 214 triệu m2 ở Trung Quốc, với trị giá ban đầu là 457 tỷ nhân dân tệ. Tuy nhiên đến cuối tháng 6, công ty chỉ có còn 87 tỷ nhân dân tệ tiền mặt.

Cũng như tài sản của mình, nợ phải trả của Evergrande là 1,97 tỷ nhân dân tệ đang ở Trung Quốc. Họ nợ các ngân hàng trong nước và các trái chủ và đảm bảo một số sản phẩm quản lý tài sản. Trên thị trường nước ngoài, họ nợ khoảng 20 tỷ USD.

Trong thông báo mới nhất, Evergrande thừa nhận mình đang chịu áp lực lớn về mặt tài chính và hiện không có gì đảm bảo “ông lớn” bất động sản này có thể thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ nợ của mình. Sau thông tin này, giá cổ phiếu của Evergrande đã lao dốc hơn 5% trên sàn Hong Kong (Trung Quốc). Lũy kế từ đầu năm đến nay, cổ phiếu của Evergrande đã sụt giảm đến 80% giá trị.

Khả năng một cuộc tái cấu trúc

Theo các chuyên gia, Evergrande là một nhà phát triển bất động sản quan trọng; bất kỳ biến cố nào xảy ra với doanh nghiệp này đều gây tác động liên hoàn đến nền kinh tế Trung Quốc nói riêng – thế giới nói chung.

Một số nhà phân tích thì cho rằng khả năng xảy ra lớn nhất bây giờ là tái cấu trúc có quản lý; cụ thể một quá trình tái cấu trúc Evergrande sẽ diễn ra theo hướng tránh thanh lý và duy trì hoạt động của các mảng phát triển bất động sản cốt lõi, trong khi đó các tài sản không phải cốt lõi sẽ được rao bán để thanh toán cho các chủ nợ.

Còn theo ông Ron Thompson – Chuyên gia về tái cấu trúc tại Alvarez & Marsal, nếu các chủ nợ muốn bắt đầu thủ tục phá sản đối với Evergrande, trước tiên họ sẽ phải thuyết phục tòa án chấp thuận. Sau đó Evergrande sẽ có 6 tháng để đưa ra kế hoạch tái cơ cấu theo luật pháp Trung Quốc và thời hạn có thể được kéo dài thêm 3 tháng. Tuy nhiên Ian Chapman – Chuyên gia tái cấu trúc và phục hồi của Allen & Overy (Hong Kong) cho rằng Bắc Kinh và các chủ nợ của Evergrande cũng phải tính đến chuyện sẽ có đủ thời gian để dàn xếp một cuộc tái cấu trúc đóng gói sẵn hay không?

Khả năng tiếp tục duy trì các dự án xây dựng không chỉ quan trọng đối với sự tồn tại của Evergrande mà còn đối với cả các khách hàng đã mua nhà của Công ty. Theo ông Wei He – Nhà kinh tế học Trung Quốc tại Gavekal Dragonomics, chính quyền Bắc Kinh có thể dành ưu tiên cho bảo vệ quyền lợi của người mua nhà thông qua việc tiếp tục hoàn thành các dự án nhà ở để sớm bàn giao cho người dân. Để làm được điều này, có thể để các chủ đầu tư khác tiếp quản dự án của Evergrande, hoàn thành xây dựng và sử dụng tiền bán căn hộ tiếp theo để trang trải các khoản nợ.

Trong khi chính quyền Trung Quốc mong muốn hạn chế mọi sự gián đoạn xã hội mới, S&P cho rằng Bắc Kinh vẫn sẽ bỏ mặc Evergrande trừ khi có nguy cơ mất ổn định hệ thống bởi mọi sự can thiệp đều đi ngược với chiến dịch “ba lằn ranh” mà họ đã nỗ lực triển khai.

Trung Anh