Định hướng lên quận và cơ hội cho bất động sản 5 huyện ven đô Tp.HCM
Với thông tin được định hướng lên quận trước năm 2025 và 2025-2030, giá bất động sản tại 5 huyện vùng ven của Tp.HCM đã có sự tăng vọt; trong đó xu hướng chung là giới đầu tư chuộng đất hơn nhà, đất nền các dự án cũ khá lớn và đất nền, nhà phố lẻ trong dân phong phú. Trong khi đó mảng nhà ở, chung cư lại kém sôi động hơn…
Nhà Bè – Tiềm năng phát triển chung cư thương mại và đất thổ cư
Là một trong hai huyện có nhiều nhà chung cư nhất trong nhóm 5 huyện ven đô, Nhà Bè có tổng cộng 16.658 căn hộ bao gồm đã xây dựng, bàn giao lẫn đang xây hoặc công bố. Đây cũng là huyện ven đô duy nhất của Tp.HCM có thị trường căn hộ sôi động bởi sở hữu lượng nhà chung cư thương mại lớn; trong đó rổ hàng căn hộ chủ yếu tập trung quanh trục giao thông chính của huyện là đường Nguyễn Hữu Thọ, Lê Văn Lương với giá khá cao. Trong đó chung cư cũ loại 2 phòng ngủ tại xã Phước Kiển có giá chào bán 2-2,5 tỷ đồng/căn; còn căn hộ ở xã Phú Xuân giá rẻ nhất khoảng 1,7 tỷ đồng.căn. Nếu xét theo đơn giá, mỗi m2 căn hộ tại đây có giá từ 35-40 triệu đồng.
Dự báo trong thời gian tới, Nhà Bè có nhiều tiềm năng phát triển nhà chung cư và đất thổ cư (tách thửa); xuất phát từ lợi thế nằm kế cận quận 7 và khu đô thị Phú Mỹ Hưng nên khoảng cách di chuyển về trung tâm Tp.HCM khá gần. Hiện tại giá giao dịch đất ở đây vào khoảng 40 triệu đồng/m2 đối với đất thổ cư lẻ của dân địa phương và khoảng 45-55 triệu đồng/m2 đối với đất nền dự án. Tuy nhiên phần lớn các giao dịch chính ở Nhà Bè vẫn là đất nền dự án do nơi đây vẫn còn diện tích hoang hóa lớn.
Bình Chánh – “Thủ phủ” của chung cư tái định cư và nhà ở xã hội
Trong khi huyện Nhà Bè chủ yếu phát triển chung cư thương mại thì Bình Chánh lại là “thủ phủ” của chung cư tái định cư và nhà ở xã hội. Đến cuối năm 2020, giá căn hộ thương mại tại đây vào khoản 38-40 triệu đồng/m2; còn giá đất dự án thì thuộc Top cao nhất trong nhóm 5 huyện vùng ven với khoảng từ 20-90 triệu đồng/m2. Đặc biệt giá đất khu dân cư Trung Sơn có vùng đỉnh lên đến trên 200 triệu đồng/m2.
Nằm trải dài, bao bọc phía tây và một phần phía nam của khu vực nội thành Tp.HCM, phía đông của huyện Bình Chánh giáp quận 7 và huyện Nhà Bè, phía Bắc giáp huyện Hóc Môn. Phía đông bắc giáp quận 8 và quận Bình Tân, nơi có tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ với lượng dân nhập cư lớn và đông đúc nhất Sài Gòn. Phía Tây của huyện này giáp với tỉnh Long An qua huyện Đức Hòa và Bến Lức và phía Nam giáp huyện Cần Giuộc.
Với vị trí đắc địa, hứa hẹn trong khoảng 10 năm tới Bình Chánh sẽ có thị trường nhà ở cao tầng lẫn thấp tầng phát triển bùng nổ, đáp ứng hiệu quả nhu cầu an cư lẫn đầu tư ngày càng tăng của huyện nhập cư đông đúc.
Hóc Môn – Phát triển thị trường nhà đất thấp tầng nhờ vào hạ tầng liên vùng
Hóc Môn nằm ở cửa ngõ phía Tây Bắc của Tp.HCM, có kết nối liên quận – huyện và liên vùng tốt; phía Đông giáp Tp.Thuận An – tỉnh Bình Dương với ranh giới là sông Sài Gòn; phía Tây giáp huyện Đức Hòa – tỉnh Long An; phía Nam giáp quận 12, quận Bình Tân và huyện Bình Chánh; phía Bắc giáp huyện Củ Chi.
Một trong những lợi thế hàng đầu của Hóc Môn nằm ở hệ thống đường quốc lộ, đường vành đai, tỉnh lộ, hương lộ khá đồng bộ; cùng với đó là hệ thống sông, kênh rạch thuận lợi cho phát triển giao thông đường thủy, tạo động lực thúc đẩy phát triển công nghiệp và đô thị hóa, góp phần giảm áp lực dân cư cho khu vực nội thành.
Tuy nhiên trong khoảng 10 năm trở lại đây trên địa bàn huyện Hóc Môn không có đất dự án mới tiềm năng lọt thu hút giới đầu tư, các giao dịch chủ yếu là đất lẻ lô lớn trong khu dân cư. Lượng nhà cao tầng chỉ có 562 căn hộ chung cư và không có dấu hiệu xuất hiện thêm các dự án căn hộ mới trong vòng gần nửa thập kỷ qua.
Hiện tại giá đất thổ cư tại một số trục đường lớn ở Xuân Thới Thượng và xã Đông Thạnh vào khoảng 20-45 triệu đồng/m2. Nhờ vào hạ tầng liên vùng phát triển tốt, dự báo trong khoảng 10 năm tới Hóc Môn sẽ tiếp tục xu hướng phát triển thị trường nhà đất thấp tầng.
Củ Chi – Nhà thấp tầng và đất nền riêng lẻ lên ngôi
Do có diện tích lớn (gấp 4 lần so với Hóc Môn, Nhà Bè và rộng gấp đôi so với diện tích của Bình Chánh) nên dù có dân số thuộc nhóm khá đông, mật độ dân cư tại Củ Chi vẫn rất thưa thớt. Ngoài nhà và đất lẻ trong dân, hiện Củ Chi không có chung cư cao tầng cũng không có dự án đất nền nào. Tại địa phương này loại đất phổ biến nhất được chào bán là đất vườn, đất nông nghiệp với diện tích lớn.
Với vị thế kết nối liên vùng mạnh nhờ giáp Bình Dương, Long An và Tây Ninh, dự báo trong những năm tới Củ Chi tiếp tục phát triển các dòng sản phẩm nhà thấp tầng và đất nền riêng lẻ. Hiện giá đất thổ cư tại Củ Chi dao động trong ngưỡng 17-56 triệu đồng/m2 ở các trục đường chính có kết nối giao thông thuận tiện. Trong năm 2021 này, giao dịch bất động sản tại Củ Chi vẫn có xu hướng mang tính địa phương rất cao; đây cũng là thị trường hút giới đầu tư và đầu cơ đất nông nghiệp lô lớn trong vòng nửa thập kỷ qua.
Cần Giờ – Tiếp tục duy trì xu hướng nhà thấp tầng
Hiện tại Cần Giờ không có dự án nhà chung cư nào và dự báo trong nhiều năm tới sẽ tiếp tục duy trì xu hướng nhà thấp tầng. Huyện đảo vùng ven này trong tương lai có nhiều tiềm năng phát triển du lịch sinh thái nhờ có biển, rừng và thủy hải sản phong phú. Hiện các giao dịch nhà đất ở Cần Giờ tập trung vào hai khu vực: đất gần phà Bình Khánh (nơi đông dân cư và được dự kiến xây cầu trong thời gian tới); thị trấn Cần Thạnh và xã Long Hòa (khu vực đông dân cư và được định hướng quy hoạch chức năng phát triển du lịch sinh thái). Gía đất thổ cư tại một số trục đường lớn ở thị trấn Cần Thạnh và xã Long Hòa dao động trong khoảng 17-55 triệu đồng/m2.
Do đặc thù đất lô lớn, một thửa hàng nghìn m2 nên để đầu tư đất Cần Giờ đòi hỏi nhà đầu tư phải có dòng vốn trên dưới chục tỷ đồng mới có thể nhập cuộc. Đây cũng là địa phương từng trải qua nhiều giai đoạn sốt đất trong nửa thập kỷ qua nên có thị trường đầu tư lẫn đầu cơ lớn, khá sôi động dù nằm cách xa trung tâm Tp.HCM hàng chục km và tách biệt hoàn toàn so với nhịp sống đô thị.
Cơ hội bứt phá mạnh mẽ
Có thể thấy trong một thập kỷ qua, thị trường bất động sản tại 5 huyện ven đô Tp.HCM chủ yếu xoay quanh các giao dịch liên quan đến đất sản xuất, nông nghiệp và đất lô lớn để đầu tư, đầu cơ; rất ít nhu cầu mua bất động sản để an cư. Nhu cầu ở chỉ phủ sóng ở các thị trấn hay các trục đường lớn của huyện.
Tuy nhiên trong vòng 10 năm tới, 5 huyện ven đô có thể đứng trước bước ngoặc lớn khi được định hướng lên quận vì đầu tư hạ tầng cho các huyện này hứa hẹn sẽ tăng lên trong thời gian tới để kết nối giao thương tốt hơn. Định hướng này tạo điều kiện cho thị trường bất động sản các huyện đông dân bứt phá mạnh mẽ, đa dạng hóa sản phẩm, thúc đẩy nhà cao tầng nhiều hơn và xuất hiện nhiều phân khúc nhà ở bình dân, trung cấp.
Anh Quang
