Bất động sản 2019: Lành ít dữ nhiều

Dựa trên nhiều dữ liệu và tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2018, nhiều chuyên gia nhận định thị trường BĐS 2019 tiềm ẩn rất nhiều khó khăn, lành ít dữ nhiều.

Nhà đầu tư nước ngoài rất e ngại những thay đổi thường xuyên và hồi tố của các quy định, cả thuế suất lẫn chính sách. Vì thế, các thủ tục hành chính ràng buộc không hiệu quả phải được kiểm soát, khung pháp lý và thuế của quốc gia phải được ổn định và có thể dự đoán được.

Nguồn thu từ đất giảm sút

Năm 2018, tổng thu ngân sách nội địa TP. Hồ Chí Minh là 268.780 tỷ đồng, đạt 100,03% và vượt hơn 7.000 tỷ đồng so với chỉ tiêu được giao. Trong đó, ước thu ngân sách từ đất 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. Trong đó, thu tiền sử dụng đất dự án 13.868 tỷ đồng, chiếm 61,3% tổng nguồn thu về đất.

Như vậy so với năm 2017, số thu ngân sách từ đất giảm khoảng 4.570 tỷ đồng (so với 27.170 tỷ đồng), giảm 16,8%; thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng (so với 17.905 tỷ đồng), giảm 22,5%.

Điều đáng quan tâm, số tiền đất các doanh nghiệp và cá nhân còn nợ đến ngày 30/11/2018 lên đến 3.013 tỷ đồng; tỷ trọng nguồn thu từ đất trong tổng thu ngân sách của TP năm 2018 sụt giảm 2,43% (từ 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018). Lo ngại nữa là nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án BĐS đã có dấu hiệu chững lại, và khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Quy mô thị trường BĐS cũng sụt giảm mạnh trong năm 2018. Cụ thể, năm 2017 có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai, với 42.991 căn (gồm 37.502 căn hộ chung cư và 5.489 căn nhà thấp tầng). Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 25,5%, phân khúc trung cấp 45,5% và phân khúc bình dân 29,1%. Năm 2018, có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, tức quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017.

Trong đó, phân khúc cao cấp có giá bán trên 40 triệu đồng/m2, chiếm 30%, tăng 4,5% so với năm 2017; phân khúc trung cấp chiếm 45,3%, tương đương năm 2017; phân khúc bình dân chỉ chiếm 24,7%, giảm 4,4% so với năm 2017.

Số liệu trên đây cho thấy thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh chưa phát triển bền vững. Bởi lẽ, thị trường BĐS chỉ phát triển bền vững khi đạt được cơ cấu sản phẩm hợp lý: phân khúc nhà ở bình dân chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc trung cấp và nhỏ nhất là phân khúc cao cấp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng đây là những dấu hiệu rất đáng lo ngại. Bởi cho đến hết năm 2018 và bước qua năm 2019, tình hình đầu tư-kinh doanh BĐS trong cả nước, đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh , vẫn rất khó khăn, dự án mới hạn chế, nhiều dự án trước đó đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nay đang cũng phải rà lại, khiến doanh nghiệp lẫn khách hàng hoang mang.

Phải giải tỏa điểm nghẽn thể chế, thủ tục

Nhận định về những khó khăn của thị trường BĐS trong năm 2019, nhiều chuyên gia cho rằng do thể chế hành chính và hệ thống quy phạm pháp luật chưa thống nhất, đồng bộ; tinh thần làm việc của một số cán bộ, công chức có liên quan đến dự án BĐS sụt giảm; thủ tục hành chính liên quan đến dự án BĐS bị trì trệ.

Trước hết là điểm nghẽn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án, một trong những nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở trong thời gian qua và cả trong năm 2019. Điều này có thể dẫn tới việc làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước năm 2019.

Bởi lẽ, không chỉ doanh nghiệp BĐS bị giảm doanh thu, lợi nhuận, giảm nguồn thu thuế, mà khoảng 95 ngành nghề khác có liên quan thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng theo.

Bên cạnh đó, quyết định của UBND Thành phố phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2025 đã không cho phép phát triển dự án chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm đến năm 2020, đã tạo lợi thế “độc quyền” cho một số chủ đầu tư có dự án hiện hữu. Nhiều quy định liên quan đến đầu tư dự án nhà ở vẫn còn bất cập, gây khó cho doanh nghiệp.

Hiện nay, đang trong quá trình dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư, HoREA đề xuất kết hợp sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Nhà ở, Luật Đất đai để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật về việc quyết định chủ trương đầu tư; lựa chọn nhà đầu tư; chấp thuận chủ đầu tư dự án nhà ở… để giải quyết điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư, khắc phục tình trạng sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung nhà ở hiện nay.

HoREA đề xuất UBND Thành phố chỉ đạo các sở, ngành tháo gỡ khó khăn đối với các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở và các loại đất khác cần phải chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, sau khi Sở Kế hoạch – Đầu tư trình việc ban hành quyết định chủ trương đầu tư, UBND Thành phố giao nhiệm vụ cho các sở, ngành thực hiện các bước thủ tục hành chính tiếp theo. Cụ thể:

Bước 1: Sở Quy hoạch – Kiến trúc nhận và thụ lý hồ sơ lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc bản vẽ tổng mặt bằng dự án của nhà đầu tư, trình UBND Thành phố phê duyệt.

Bước 2: Sở Xây dựng chủ trì Tổ chuyên gia xem xét trình UBND Thành phố quyết định chấp thuận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các dự án nhà ở xen cài đất ở với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp.

Bước 3: Sở Tài nguyên – Môi trường trình UBND Thành phố ra quyết định giao đất dự án cho chủ đầu tư; chủ trì công tác xác định giá đất cụ thể của dự án nhà ở thương mại; phối hợp với Sở Tài chính trình Hội đồng thẩm định giá đất thành phố, UBND Thành phố quyết định tiền sử dụng đất của dự án.

Minh Đường