Bí kíp giao dịch bất động sản tại Việt Nam

Trước khi mua nhà, đất với mục đích để ở hoặc kinh doanh, bạn cần chuẩn bị cho mình một vài bí kíp để giao dịch mua bán diễn ra thuận lợi hơn. Đối với một sản phẩm nhà hay đất, nếu người mua tự tìm hiểu và tiến tới giao dịch, thì nên thận trọng trong các vấn đề tổng hợp dưới đây.

Mua đất thổ cư

Yếu tố đầu tiên cần xem xét là đất có nằm trong diện quy hoạch hay giải toả không. Kế đến là xem địa thế cụ thể của đất nhằm tránh tình trạng trên giấy tờ thì một dáng đất nhưng ra thực địa thì lại méo mó, mất chỗ này, hụt chỗ kia.

Các điểm chính như mục đích sử dụng đất (thổ cư hay thổ canh), thời hạn sử dụng đất (nếu vị trí này bỏ trống thì thời hạn sử dụng không hạn chế; còn nếu có số năm cụ thể, ví dụ 20 năm, trường hợp này đất thuộc đất mượn của Nhà nước, sau 20 năm Nhà nước có quyền lấy lại), nếu đất nằm trong diện giải toả, quy hoạch thì không được đền bù hoặc đền bù rất thấp. Bạn cần phải đọc kỹ, nếu không hiểu, bạn cần hỏi lại cán bộ địa chính.

Về thủ tục mua-bán đất, bên mua phải được sự chấp thuận của người bán và cơ quan địa phương có thẩm quyền. Sau đó, hai bên mua-bán đến phòng đăng ký nhà đất cấp quận (huyện) mua hồ sơ làm thủ tục mua bán. Kế đến là đặt cọc giữ chỗ (tiền cọc tuỳ thuộc yêu cầu của bên mua, không nên quá 10% giá trị hợp đồng), Sau cùng, mời cán bộ địa chính xã (phường) vào đo đạc thực địa. Khi bên mua đã nhận được giấy xác nhận quyền sở hữu và sử dụng đất mới tiến hành thanh toán hết số tiền còn lại.

Cả hai bên mua-bán phải cùng đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng mua bán hợp pháp. Khi đi nhớ mang theo giấy tờ gốc gồm chứng minh thư, sổ hộ khẩu, sổ đỏ, giấy đăng ký kết hôn (nếu có). Lưu ý, mức thuế phải đóng khi có yêu cầu như phí trước bạ là 0,5%, thuế thu nhập cá nhân là 2%.

Một mẹo nhỏ dành cho bạn là nên tới Sở Tài nguyên & Môi trường xin trích lục phần đất muốn mua nếu miếng đất đã đạt yêu cầu. Hơn nữa, bản thân bạn nên tự lo khâu giấy tờ, không nên qua cò nhà đất hay bất cứ bên trung gian nào nếu bạn không thật sự tin tưởng. Nếu khâu này gây khó khăn cho bạn, có thể tham khảo thêm ý kiến luật sư để hỗ trợ tốt nhất cho mình.

Nhà phố

Bạn phải xem bản vẽ nhà đất. Nếu không biết xem, bạn có thể hỏi kiến trúc sư hoặc chuyên viên trong lĩnh vực xây dựng dân dụng, rồi photo một bộ giấy tờ của ngôi nhà.

Sau đó, bạn đến phòng quản lý đô thị để kiểm tra lại hiện trạng nhà cũng như quy hoạch trên bản vẽ. Các điểm cần lưu ý gồm nhà đã từng sửa chữa hay chưa, kiến trúc có thay đổi hay không, nếu có, phải kèm theo giấy phép xây dựng hợp lệ; nhà có nằm trong khu quy hoạch, mốc lộ giới (với thông tin này, bạn nên đến UBND phường để xác minh); tường nhà là tường chung hay tường riêng; hệ thống đồng hồ điện, nước chung hay riêng; hoặc nhà có nằm trong khu xây dựng giới hạn chiều cao…

Nhà trong hẻm

Đối với loại hình bất động sản này, bạn cần xác định lối vào nhà là chung hay riêng (nếu chung, khi mua nhà phải có hợp đồng cụ thể về lối đi chung, hoặc tách đất làm lối đi riêng). Bạn cần xác định cốt san nền của khu đất trong hẻm, tìm hiểu mức độ ngập, tìm hiểu nguồn gốc và tính pháp lý của căn nhà (nhà được xây dựng trước khi luật đất đai 2013 ban hành, giấy tờ nhà đất là giấy tay hay sổ hồng…).

Nếu lộ giới hẻm đang nhỏ (từ 3,5m trở xuống), có khả năng hẻm phải được chỉnh trang và quy hoạch lại. Trường hợp hẻm chưa được chỉnh trang mà nằm trong quy hoạch treo, chủ nhà sẽ không được sửa chữa, cơi nới, thay đổi hiện trạng đang có của nhà mình.

Mua để xây mới

Bạn cần tìm hiểu đất đã chuyển mục đích sử dụng chưa, đó là đất thổ cư hay đất nông nghiệp. Nếu là đất thừa kế, là tài sản chung của nhiều người thì trước khi đặt cọc, tất cả người đồng thừa kế phải ký vào biên bản đồng thuận bán đất. Trường hợp người bán đã có gia đình, tất cả thành viên trong gia đình phải ký tên gồm vợ, chồng và con cái trên 18 tuổi.

Ngoài ra, bạn cần đến UBND xã (phường) xác minh thông tin lô đất nằm trong diện quy hoạch hay tranh chấp. Trước khi đặt cọc, bạn nên làm hợp đồng đề nghị chủ sở hữu chỉ định ranh giới rõ ràng với các khu đất liền kề, tránh tình huống nảy sinh tranh chấp về sau.

Nếu mua một phần đất trong khu đất lớn mà do một người đứng tên sở hữu, bạn cần lưu ý về quy định giới hạn diện tích tối thiểu khi tách thửa với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn sở tại, đồng thời tìm hiểu cả về chi phí tách thửa, chẳng hạn như chi phí này do bên mua hay bên bán chịu trách nhiệm.

Khi xem nhà mẫu hoặc nhận sự tư vấn từ đơn vị phát triển dự án, bạn nên hỏi rõ mặt tiền nhà (thường là xác định theo hướng ban công) nằm ở hướng nào.

Nếu chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ, tìm hiểu mức phạt (bồi thường) đối với chủ đầu tư. Ngoài ra, bạn cũng nên tham khảo thêm mức phạt cho người mua trong trường hợp người mua thanh toán chậm tiến độ.

Trước khi nộp tiền đặt cọc, cần đọc kỹ và hiểu rõ toàn bộ các điều khoản chi tiết trong hợp đồng để tránh trường hợp khiếu kiện hay tranh chấp sau này (tiền đặt cọc chỉ có ý nghĩa như một sự cam kết hứa bán, chỉ đến khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ, lúc này tính pháp lý mới được công nhận).

Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư bổ sung phụ lục hợp đồng, trong đó liệt kê chi tiết thiết kế, thi công và các điều khoản cam kết bồi thường nếu xảy ra thay đổi sau khi bàn giao nhà hoàn thiện.

Những thông tin mà người mua cần nắm rõ khi trước khi thực hiện ký kết hợp đồng mua bán gồm diện tích sở hữu chung và riêng (thông tin này sẽ có trong hợp đồng mua bán), mức thu phí (phí quản lí, phí bảo trì…), chế độ bảo dưỡng tòa nhà, công tác phòng cháy chữa cháy, mức thu các loại phí sinh hoạt (bảo vệ – an ninh, thang máy, phí đổ rác, điện, nước), thời gian đóng mở cổng ra vào, hệ thống cửa thoát hiểm…

Cuối cùng, bạn cần xác minh về vấn đề sổ hồng với chủ đầu tư. Hiện nay, có rất nhiều dự án sau khi xây dựng xong, bàn giao hoàn thiện căn hộ nhưng đến vài năm sau đó vẫn không có sổ hồng cho cư dân.

Duy Hải