Nhiều ý kiến trái chiều xoay quanh đề xuất thí điểm thu thuế bất động sản thứ hai của Tp.HCM

Trong tờ trình gửi Chính phủ về việc xây dựng Nghị quyết về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển Tp.HCM (thay thế Nghị quyết 54/2017 của Quốc hội), UBND Thành phố có đề xuất được quyết định chính sách thuế thu bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất của bất động sản thứ hai trở lên của người dân. Tuy nhiên đề xuất này vấp phải nhiều ý kiến trái chiều, nhất là khi thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn trầm lắng.

Được biết đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai trở đi nhằm thí điểm chính sách về bất động sản làm cơ sở thực tiễn xây dựng chính sách chung về sau này, đồng thời tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ bỏ hoang nhà ở, đất ở tại nhiều dự án bất động sản hiện nay. Đại diện Sở Tài chính Tp.HCM cho biết hiện Thành phố vẫn đang xin cơ chế chứ chưa đưa ra phương án cụ thể về vấn đề này. Nếu được thông qua về mặt chủ trương, Thành phố sẽ bắt tay vào xây dựng đề án chi tiết và trình lên các cấp.

Mặc dù mới chỉ trong giai đoạn xin cơ chế song đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai của Tp.HCM đã vấp phải nhiều ý kiến trái chiều. Những người ủng hộ thì tin rằng đề xuất được áp dụng sẽ giúp thị trường lành mạnh hơn và có lợi với phần đông người dân. Cụ thể Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Tp.HCM (UEH) – PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo cho rằng đánh thuế sẽ góp phần đưa giá trị bất động sản quay về giá trị thật bởi khoản thuế này sẽ hạ thấp tỷ suất lợi nhuận của những người đầu cơ nhà đất.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cùng với công cụ tín dụng và quy hoạch thì thuế cũng là công cụ hữu hiệu giúp điều tiết nền kinh tế và thị trường địa ốc. Do thời điểm hiện tại Việt Nam vẫn chưa có thuế tài sản nên việc thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai là rất cần thiết nhằm chống tình trạng đầu cơ, góp phần minh bạch hóa, lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản cho thuê Lê Quốc Kiên cho rằng việc đánh thuế bất động sản thứ hai sẽ tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư lướt sóng cũng như những bất động sản không có giá trị sử dụng thực bởi về tâm lý, người mua sẽ thận trọng xem mức độ ảnh hưởng của luật mới với họ, từ đó trực tiếp kéo giảm nguồn cầu trong ngắn hạn. Về phía những người lướt sóng vừa không bán được hàng vừa phải chịu nhiều loại thuế phí cũng sẽ trở nên dè dặt hơn.

Trong dài hạn, khoản thuế đánh vào tài sản thứ hai sẽ được người bán tính vào chi phí giá thành. Lấy chu kỳ 5 năm làm mốc tính, nếu bất động sản tăng giá mạnh suốt thời gian này thì thuế tài sản ít tác động đến nhà đầu tư dài hạn do mức thuế suất đánh vào căn nhà thứ hai vẫn không đáng kể so với tốc độ tăng giá tài sản.

Vấn đề ở đây là các bất động sản sẽ không tăng giá mãi trong chu kỳ này bởi chắc chắn khủng hoảng sẽ đến và đan xen. Chính vì vậy sẽ có thời điểm giá nhà, đất đi ngang hoặc giảm (rơi vào chu kỳ khủng hoảng), khi đó nhà đầu tư dài hạn cũng sẽ tự biết sàng lọc danh mục và nhanh chóng thoát hàng để tránh rơi vào tình trạng thuế chồng thuế. Điều này đồng nghĩa với việc đánh thuế bất động sản thứ hai sẽ có tác dụng thanh lọc thị trường đầu cơ trong các chu kỳ suy thoái.

Tuy nhiên bên cạnh ý kiến ủng hộ vẫn có nhiều quan điểm nghi ngại việc đánh thuế bất động sản thứ hai có thể gây hiệu ứng tăng giá nhà, khiến giấc mơ sở hữu nhà của những người có túi tiền hạn hẹp càng trở nên xa vời. Chuyên gia Hồ Quốc Tuấn – Giảng viên Đại học Bristol (Anh) cho biết mặc dù đánh thuế bất động sản thứ hai đã được nhiều nước áp dụng thành công song không có nghĩa chính sách này phù hợp với Việt Nam. Phần lớn các mô hình và nghiên cứu đều chỉ ra rằng nguồn cung chính là yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến giá nhà. Trong khi đó tại Việt Nam, nguồn cung nhà ít co giãn theo các yếu tố thuế, phí… , do đó việc áp thuế cũng không thể nào giải quyết được vấn đề đầu cơ. “Nếu không có sự tính toán kỹ lưỡng và bước đi phù hợp, việc đánh thuế bất động sản thứ hai có thể gây hiệu ứng ngược, làm tăng thay vì giảm giá nhà khi nguồn cung “đóng băng”. Nếu thiếu nguồn cung, người có nhiều nhà sẽ tăng tiền cho thuê diện rộng và chuyển những chi phí thuế vào giá bán tương lai. Chung quy lại, thuế bất động sản sẽ trở thành rào cản khiến người có ít tiền không thể cạnh tranh với người đã sở hữu nhiều bất động sản” – ông Tuấn nhấn mạnh.

Còn theo chuyên gia Đặng Hùng Võ – Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thuế bất động sản được phân loại thành thuế đất và thuế nhà. Hầu hết quy định đánh thuế bất động sản thứ hai mà các quốc gia áp dụng hiện nay đều là đánh thuế đối với căn nhà thứ hai chứ không phải thửa đất thứ hai. “Khái niệm bất động sản thứ hai chỉ phù hợp với những nơi có nguồn cung bất động sản từ các dự án đạt được những chuẩn mực như Singapore; còn với Việt Nam, nơi vừa có những vùng nông thôn nghèo khó vừa có những khu vực đắt đỏ hơn Singapore (trung tâm Hà Nội, trung tâm Tp.HCM) thì khái niệm này không áp dụng được. Nói cách khác, Việt Nam bắt chước Singapore để đánh thuế là hoàn toàn không phù hợp” – Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.

Liên quan đến nhận định đánh thuế bất động sản thứ hai sẽ góp phần tăng thu ngân sách, ông Hồ Quốc Tuấn cho rằng cần làm rõ chính sách này có ý nghĩa trong việc cải thiện nguồn thu ngân sách nhà nước, còn hiệu quả về việc hạn chế đầu cơ bỏ hoang nhà ở, đất ở là chưa rõ ràng.

Có thể thấy do thiếu kinh phí để tái đầu tư nên nhiều năm qua hệ thống hạ tầng kinh tế Tp.HCM đã xuống cấp trầm trọng. Cũng vì lẽ đó mà Thành phố đề xuất được hưởng trọn nguồn thu từ thuế nhà đất thứ hai cũng như các loại phí khác để giải quyết các điểm nghẽn về giao thông đô thị, cải thiện chất lượng cuộc sống người dân …”Tôi không phủ nhận việc đánh thuế bất động sản sẽ mang lại nguồn thu cho chính quyền địa phương để tái đầu tư không gian sống. Quy định này cũng hoàn toàn hợp lý khi người có thu nhập cao đóng góp nhiều hơn. Tuy nhiên chúng ta cần tính đến việc đánh thuế bất động sản thứ hai có thể gây hiệu ứng ngược, làm tăng chứ không làm giảm giá nhà khi nguồn cung chết cứng” – ông Tuấn cảnh báo.

Thế Hoàng