Áp lực thanh toán cuối năm tăng mạnh, nhà đầu tư bất động sản chịu lỗ “thoát hàng”

Càng về cuối năm, thị trường bất động sản Tp.HCM càng hạ nhiệt mạnh, xuất hiện tình trạng xả hàng cắt lỗ ở hàng loạt dự án do nhà đầu tư cạn kiệt về tài chính.

Cụ thể tại quận 9 cũ (thuộc Tp.Thủ Đức), dù sắp đến ngày bàn giao nhà song nhiều đầu tư vẫn quyết định tăng mức giảm từ 300 triệu đồng lên thành 500-600 triệu đồng đối với căn hộ 2 phòng ngủ để xả hàng.

Một nhà đầu tư tiết lộ sở dĩ phải giảm giá nhiều gấp đôi so với quý III là do áp lực thanh toán tăng mạnh, cùng với đó là lãi suất ngân hàng tăng cao khi thời điểm bàn giao nhà đã cận kề. Việc không thể gồng gánh nợ hàng tháng buộc nhà đầu tư phải cắt lỗ để thu hồi vốn.

Tương tự căn hộ chung cư, các tài sản giá trị lớn cũng ghi nhận tình trạng giảm giá mạnh. Cụ thể đất mặt tiền tại phường An Phú, quận 2 cũ (thuộc Tp.Thủ Đức) có giá chào bán chỉ từ 135 triệu đồng/m2, giảm 50 triệu đồng/m2 so với thời điểm giữa năm. Còn tại phường kế cận phường An Phú cũng ghi nhận một giao dịch đất mặt tiền thành công với giá 156 triệu/m2, giảm 59 triệu đồng/m2 (27,5%) so với đầu năm.

Ông Chiến – môi giới bất động sản khu vực Tp.Thủ Đức cho biết đa số các tài sản rao bán đều do chủ nhà đất cạn kiệt về tài chính, cần tiền mặt để cơ cấu lại dòng vốn đầu tư hoặc đang có khoản vay đến hạn bị nâng lãi suất. Thời điểm này việc chốt giao dịch thường mất nhiều thời gian do hai bên bán mua có sự giằng co về giá. Do nắm bắt được thanh khoản thị trường kém nên khách mua thường không vội đưa ra quyết định vì cho rằng năm 2023 thị trường sẽ còn khó khăn hơn, giá nhà đất còn hạ sâu hơn nữa.

Nằm trong xu thế chung, giá chào bán bất động sản tại khu Nam Tp.HCM, khu vực quận 7, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ cũng giảm mạnh so với giữa đầu năm nay. Tại quận 7, nhiều căn chung cư cao cấp được chào bán với giá giảm từ 500-700 triệu đồng do chủ đầu tư cần tiền để trang trải nợ nần. Còn tại Bình Chánh, nhiều nhà đầu tư thậm chí rao bán căn hộ đang trong giai đoạn bàn giao với giá gốc, chấp nhận chịu lỗ chi phí tài chính 8-9%/năm.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh – Tổng Giám đốc Công ty Ngọc Châu Á cho biết tình trạng thanh khoản kém trên thị trường bất động sản thứ cấp chủ yếu do nhà đầu tư mua đi bán lại. Bản thân nhà đầu tư cũng đang đối mặt với rất nhiều thách thức (khó tiếp cận vốn tín dụng, lãi vay tăng, áp lực nợ đáo hạn cuối năm rất lớn….) buộc họ phải bán tháo bán đổ tài sản với giá rẻ để xử lý nợ. “Càng về cuối năm thì đà giảm giá trên thị trường bất động sản thứ cấp càng tăng cao bởi nếu không thoát hàng trước Tết, nhà đầu tư dễ sa vào “vũng lầy” (mất thanh khoản nhưng vẫn phải gồng trả lãi); nhất là khi các cảnh báo đều cho thấy thị trường bất động sản năm 2023 nhiều khả năng sẽ diễn biến xấu hơn năm nay” – ông Hạnh nhấn mạnh.

Đó là vấn đề đau đầu với những nhà đầu tư vay nợ lướt sóng, còn với những nhà đầu tư có sẵn nguồn tiền mặt dồi dào thì khó khăn của thị trường bất động sản lại là cơ hội để họ mua nhà đất với giá mềm hơn khoảng trên dưới 30-40% so với năm 2021, thậm chí mức ép giá từ phía bên mua có thể cao hơn.

Ông Hạnh cho biết do tốc độ tăng giá của căn hộ chậm hơn so với đất nền nên những nhà đầu tư căn hộ khi muốn thoát hàng thường giảm giá mạnh hơn và đương nhiên là sẽ gánh lỗ nặng hơn. Có thể thấy những nhà đầu tư nắm giữ đất trên 3-5 năm thì tỷ trọng giảm giá 30% cũng chỉ là cắt lời, vẫn có khả năng thu hồi vốn. Trong khi đó với những nhà đầu tư mới chỉ nắm giữ đất trong vòng 6-12 tháng trở lại đây đều là đu đỉnh (mua với giá cao) nên khi thoát hàng thường rơi vào nhóm cắt lỗ.

Quang Thanh