Chuyên gia hiến kế về đấu giá căn hộ tái định cư tại Thủ Thiêm
Sau 5 năm bỏ hoang, rổ hàng 3.790 căn hộ tái định cư trên đường Mai Chí Thọ, quận 2, Tp.Thủ Đức sẽ được UBND Tp.HCM đấu giá trở lại trong tháng 6/2021.
3.790 căn hộ trong phiên đấu giá đợt này tọa lạc tại vị trí đắc địa, nằm ngay trong khu đô thị mới, tiếp giáp với đại lộ Mai Chí Thọ – tuyến đường có giá đất đắt đỏ nhất Thủ Thiêm hiện nay, nối liền trung tâm Tp.HCM qua hầm Thủ Thiêm đi Tp.Thủ Đức. Ở lần đấu giá thứ 3 này, tổng giá 3.790 căn hộ dự kiến vào khoảng 9.900 tỷ đồng, cao hơn mức khởi điểm lần đầu 900 tỷ đồng. Cùng với đó, giá căn hộ trung bình cũng tăng theo, lên mức 2,6 tỷ đồng/căn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho biết đây là lần đấu giá thứ 3 của UBND Tp.HCM sau 2 lần không thành. Qua nhiều lần đấu giá thất bại, Thành phố có thể rút ra nhiều vấn đề bất cập cần phải khắc phục để thúc đẩy việc chào bán thành công. Thứ nhất là về giá cả, có thể thấy mức giá đề xuất cho các đợt đấu giá sau cao hơn đợt trước trong khi không có nhà đầu tư tham gia có thể là một rào cản. Nếu đợt đấu giá lại 3.790 căn tái định cư tại Thủ Thiêm tới đây vẫn không có khách mua, trong thời hạn một tháng sau đó Thành phố nên hạ giá 10%. Việc điều chỉnh giá này vẫn nằm trong quyền tự quyết của thành phố và xét về mặt tâm lý, quyết định hạ giá nhà của Thành phố sẽ trở thành đòn bẩy kích cầu tiêu thụ”
Thứ hai, 3.790 căn hộ này có nguồn gốc là quỹ nhà tái định cư (bán theo suất chỉ định, phục vụ công tác giải phóng mặt bằng) nên người mua thường có định kiến chất lượng không bằng nhà thương mại. Ngoài ra dự án còn xuống cấp do bị bỏ trống nhiều năm nên không mấy hấp dẫn nhà đầu tư.
Thứ ba, UBND Tp.HCM chủ trương đấu giá trọn lô, thu tiền một lần, do đó đối tượng tham gia đấu giá bị giới hạn trong phạm vi các doanh nghiệp, tổ chức còn nhà đầu tư cá nhân thì không có cơ hội. Ngoài ra quy định ký quỹ, thanh toán tiền trong quá trình đấu giá cũng khiến nhiều doanh nghiệp, tổ chức nản lòng bởi phải ký quỹ tới 20% giá khởi điểm, nếu trúng đấu giá phải nộp 50% giá trị trúng thầu trong vòng một tháng và 50% còn lại trong 90 ngày. Số tiền bỏ ra quá lớn, thời gian thanh toán lại quá ngắn nên doanh nghiệp không mấy mặn mà.
Để việc đấu giá lần thứ 3 được thành công, Chủ tịch HoREA khuyến nghị Tp.HCM nên thay đổi phương thức đấu giá. Thay vì đấu giá trọn lô, Thành phố có thể chia nhỏ theo block vài trăm sản phẩm để các cá nhân, hộ gia đình có thể tham gia để mua nhà ở thực.
Ông Châu cũng đưa ra dự báo rằng nhiều khả năng lần đấu giá trong tháng 6 tới vẫn sẽ thất bại, đặt trong trường hợp Thành phố vẫn áp giá cao bởi lựa chọn nhà đầu tư phù hợp đối với quy mô dự án lớn là điều vô cùng khó. Tình hình sẽ khả quan hơn nếu Thành phố hạ giá 10%, khi đó 2 kịch bản có thể xảy ra. Kịch bản thứ nhất, nếu mua lô lớn với giá điều chỉnh giảm 10%, nhà đầu tư sẽ cải tạo, nâng cấp, bổ sung thêm tiện ích rồi bán lại cho người tiêu dùng. Phương án này sẽ giữ nguyên toàn bộ dự án, chỉ cải tạo, nâng cấp lại.
Kịch bản thứ hai, thay vì quỹ nhà hiện hữu, nhà đầu tư chỉ nhắm đến quỹ đất vàng nên khi mua được dự án với giá giảm 10%, nhà đầu tư sẽ phá hủy toàn bộ dự án cũ để thiết lập một dự án mới. Phương án “đập đi xây lại” này nếu được một doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm phát triển sẽ biến một dự án tái định cư cũ thành khu đô thị mới đẳng cấp với nhiều tiện ích hơn, thu hút đông đảo người dân đến an cư lạc nghiệp
Thành Nam
