Những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam

Bất chấp tác động tiêu cực của dịch Covid-19, giá nhà đất ở TP.HCM vẫn tăng nóng trong năm 2020. Giá căn hộ tại khu vực trung tâm của thành phố, kể cả khu đô thị Thủ Thiêm, tương đương khoảng 5.000-7.000 USD/m2; tại khu vực quận 9, khoảng trên dưới 2.000 USD/m2, tùy theo vị trí và đẳng cấp của dự án.

Chủ đầu tư dự án muốn “tối đa hóa lợi nhuận” nên đã đẩy giá, làm cho giá nhà luôn có xu thế tăng, nhất là trong lúc sức mua trên thị trường sơ cấp vẫn mạnh. Tỷ lệ hấp thụ rất cao, bình quân lên đến 70-80% qua các đợt mở bán các dự án nhà ở trong năm 2020.

“Nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi trình lên Sở Xây dựng thường kê khai mức giá bán thấp, nhưng đến khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì lại bán nhà với mức giá cao hơn, thậm chí có mức giá nhà ở cao cấp”, ông Châu tiết lộ.

Ông Châu chỉ ra nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng bất chấp kinh tế tăng trưởng chậm lại là do thiếu nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Theo Sở Xây dựng TP. HCM, cả năm 2020 toàn thành phố có 47 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư. Trong đó, chấp thuận chủ trương đầu tư có 11 dự án, công nhận chủ đầu tư 10 dự án, chấp thuận đầu tư 26 dự án.

Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng đã có ý kiến chuyển đến Sở Kế hoạch và đầu tư, đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư 61 dự án (giảm 52 dự án), giảm 46% so với năm 2019, nhưng không có dự án nào được Sở Kế hoạch và đầu tư đề xuất UBND thành phố ban hành “quyết định chủ trương đầu tư” trong năm 2020.

Nhìn chung, số lượng dự án nhà ở bị sụt giảm rất lớn so với năm 2017 – năm mà thị trường bất động sản tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua (với 130 dự án) và năm 2018 (với 122 dự án).

Đáng chú ý, theo nghiên cứu của hiệp hội, trên thực tế, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm đến khoảng 70% nguồn cung, chiếm thế áp đảo trên thị trường bất động sản năm 2020. Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% tổng số nhà ở. Trong khi đó, đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020. 

Đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự “lệch pha” sản phẩm trên thị trường bất động sản. Thị trường đang lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp. Điều này đã dẫn đến sự phát triển của thị trường bất động sản thiếu tính ổn định, bền vững.

Theo ông Châu, nguyên nhân của sự thiếu hụt nguồn cung trên thị trường bắt nguồn từ sự thiếu đồng bộ, thiếu tính liên thông của một số quy phạm pháp luật. Thể chế pháp luật là một trong những điểm nghẽn của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, do nhận thức của cán bộ công chức nhà nước trong quá trình thực thi pháp luật đã khiến thời gian qua, nhiều dự án bị ách tắc, bị vướng về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại, thì các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác vẫn thực hiện bình thường, không vướng.

Đến nay, TP.HCM vẫn chưa xây dựng được “quy trình thủ tục đầu tư xây dựng” phù hợp đối với dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội.

5 yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 2021

Trên cơ sở kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19 và giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, dự báo năm 2021, ông Châu cho rằng, thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, ổn định. Thị trường bất động sản chưa có nguy cơ xảy ra tình trạng “đóng băng”, hoặc “bong bóng” bất động sản do sức mua và tổng cầu nhà ở có khả năng thanh toán vẫn cao.

Theo ông Châu, có 5 yếu tố tác động đến sự phục hồi, tăng trưởng của thị trường bất động sản 2021.

Thứ nhất là định hướng phát triển kinh tế xã hội. Đường lối, chủ trương, quyết sách chiến lược được Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII xác lập, định hướng phát triển kinh tế xã hội 5 năm, 10 năm tới sẽ định hướng nền kinh tế và thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững.

Năm 2021 là năm đầu nhiệm kỳ, cũng là năm đầu của kế hoạch 2021-2025, chắc chắn sẽ tạo được xung lực rất mạnh để thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, trong đó có thị trường bất động sản.

Thứ hai, một số cơ chế chính sách mới có tính đồng bộ, tính liên thông như một số dự án luật đã được Quốc hội thông qua trong năm 2020 gồm Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường, có hiệu lực từ ngày 01/01/2021… sẽ tháo gỡ được các “vướng mắc” cho thị trường.

Các quy định pháp luật mới sẽ giúp cho cán bộ công chức nhà nước của các địa phương yên tâm thi hành công vụ, tăng cường tính hiệu lực, hiệu quả trong công tác thực thi pháp luật, tháo gỡ ách tắc cho các dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại.

Thứ ba, kế hoạch phát triển đô thị, phát triển kết cấu hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông liên vùng tiếp thêm nguồn lực để phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản.

Riêng TP. HCM, cơ hội phục hồi và tăng trưởng nhanh và mạnh mẽ trong năm 2021 và cả trong trung hạn, dài hạn là rất lớn với những động lực mới như đề án thành lập thành phố Thủ Đức, nhiều công trình giao thông sẽ đưa vào sử dụng trong năm 2021, đặc biệt là tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên, khởi công xây dựng dự án sân bay Long Thành và nhiều dự án kết nối giao thông liên vùng, đường vành đai sẽ tạo điều kiện phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản.

Thứ tư, sự phục hồi và tăng trưởng trở lại của nền kinh tế và thị trường bất động sản có sự phụ thuộc vào kết quả công tác kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19 trong nước và trên thế giới, cũng như diễn biến của tiến trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu và mức độ xung đột lợi ích giữa các nền kinh tế lớn trên thế giới.

Thứ năm là yếu tố về cơ cấu dân số và nhu cầu nhà ở. Theo kết quả điều tra dân số, TP. HCM có hơn 8,9 triệu dân (theo số liệu của Công an thành phố, thì tổng dân số thành phố khoảng gần 13 triệu người, bao gồm khách vãng lai và người cư trú ngắn hạn), tốc độ tăng dân số cứ 05 năm tăng thêm 1 triệu người. 

Đáng quan tâm, theo kết quả điều tra dân số, nhà ở ngày 01/04/2019, toàn thành phố vẫn có đến 188.815 hộ dân sống trong các ngôi nhà có diện tích chật hẹp dưới 6 m2/người. Đây chính là dư địa rất lớn cho thị trường bất động sản phát triển.

Tất cả các nhân tố trên đây sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phục hồi, tăng trưởng của thị trường bất động sản năm 2021 và các năm tiếp theo, ông Châu nhận định.

Thái Sơn